PERIHAL: Analisis Komprehensif Mengenai Kewajiban Pendaftaran Konsumen Pembeli Aset Properti Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai Kreditor Apabila Developer Berada dalam Status Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU)
Memorandum Hukum ini menyajikan analisis mendalam mengenai isu krusial yang dihadapi oleh konsumen pembeli unit apartemen atau rumah: apakah terdapat kewajiban hukum bagi konsumen yang transaksinya didasarkan pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) untuk mendaftarkan diri sebagai kreditor kepada Tim Pengurus apabila pengembang (developer) sebagai pihak penjual ditetapkan berada dalam status Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) oleh putusan Pengadilan Niaga.
Permasalahan ini berakar pada dualisme dan ketidakpastian hukum yang signifikan.
Di satu sisi, terdapat kerangka hukum formal Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (selanjutnya disebut "UU KPKPU") yang secara normatif menempatkan konsumen dalam posisi rentan sebagai kreditor konkuren.
Di sisi lain, telah berkembang yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia yang bersifat progresif dan berorientasi kuat pada perlindungan konsumen, terutama bagi mereka yang telah melunasi pembayarannya dan beritikad baik.
Pertentangan antara interpretasi tekstual undang-undang dan keadilan substantif yang ditegakkan melalui putusan pengadilan menciptakan dilema strategis bagi konsumen.
Analisis dalam memorandum ini akan dilakukan melalui pendekatan yuridis-normatif dengan penekanan khusus pada studi kasus yurisprudensi (jurisprudential case study).
Tujuannya adalah untuk membedah secara komprehensif kerangka hukum yang berlaku, mengidentifikasi risiko-risiko hukum yang melekat pada setiap pilihan tindakan, dan pada akhirnya merumuskan rekomendasi strategis yang paling aman dan efektif untuk melindungi hak serta investasi konsumen dalam proses PKPU developer.
Untuk memahami kompleksitas permasalahan ini, diperlukan pemahaman atas dua pilar hukum utama: rezim UU KPKPU yang mengatur proses restrukturisasi utang, dan status hukum PPJB sebagai instrumen transaksi properti dalam sistem hukum perdata Indonesia.
UU KPKPU merupakan lex specialis yang mengatur secara khusus tata cara penyelesaian utang piutang ketika seorang debitor tidak lagi mampu memenuhi kewajibannya.1
Pasal 1 UU KPKPU mendefinisikan beberapa istilah sentral yang menjadi dasar analisis.
"Utang" didefinisikan sebagai kewajiban yang dinyatakan atau dapat dinyatakan dalam jumlah uang, baik dalam mata uang Indonesia maupun mata uang asing, yang timbul dari perjanjian atau undang-undang dan yang wajib dipenuhi oleh Debitor dan bila tidak dipenuhi memberi hak kepada Kreditor untuk mendapat pemenuhannya dari harta kekayaan Debitor.2 Dalam konteks ini, kegagalan developer menyerahkan unit properti yang telah dibayar oleh konsumen merupakan bentuk wanprestasi yang melahirkan "utang" berupa kewajiban penyerahan unit (prestasi dalam bentuk barang yang dapat dinilai dengan uang) atau pengembalian dana.
"Kreditor" adalah pihak yang mempunyai piutang karena perjanjian atau undang-undang, yang dalam hal ini adalah konsumen.
"Debitor" adalah pihak yang mempunyai utang, yaitu developer.2
PKPU adalah suatu periode waktu yang diberikan oleh Pengadilan Niaga kepada debitor dan para kreditornya untuk merundingkan dan merumuskan rencana perdamaian mengenai pembayaran utang-utang debitor.3 Sejak putusan PKPU diucapkan, berlaku akibat hukum yang sangat signifikan, yaitu:
Meskipun tidak dinyatakan secara eksplisit sebagai "kewajiban" yang disertai sanksi, UU KPKPU membangun sebuah sistem di mana pendaftaran tagihan menjadi prasyarat mutlak bagi seorang kreditor untuk dapat berpartisipasi dan memperoleh haknya dalam proses PKPU.
Pengurus akan mengumumkan putusan PKPU di surat kabar dan Berita Negara Republik Indonesia, yang di dalamnya memuat undangan kepada para kreditor untuk mengajukan tagihan mereka pada batas waktu yang ditentukan.4 Hanya kreditor yang tagihannya telah didaftarkan dan diverifikasi (dicocokkan) yang berhak mengikuti rapat kreditor dan memberikan suara atas rencana perdamaian yang diajukan oleh debitor.5
UU KPKPU dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) membagi kreditor ke dalam tiga kategori utama, yang menentukan hierarki atau urutan prioritas dalam pembayaran:
UU KPKPU tetap berlaku sebagai dasar hukum utama. Perlu dicatat bahwa Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan (UU P2SK) memang mengubah sebagian UU KPKPU.
Namun, perubahan tersebut hanya mencabut kewenangan pengajuan permohonan pailit/PKPU untuk entitas di sektor jasa keuangan tertentu (seperti bank, perusahaan asuransi, dana pensiun) dan mengalihkannya ke lembaga otoritas terkait.10 Amandemen ini sama sekali tidak mengubah substansi hukum yang mengatur hubungan antara developer properti dengan konsumen, sehingga seluruh analisis dalam memorandum ini tetap didasarkan pada UU KPKPU yang berlaku.
PPJB merupakan instrumen hukum yang lahir dari kebutuhan praktik (born from practice) untuk menjembatani jeda waktu antara kesepakatan jual beli dengan pelaksanaan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).13
Secara yuridis, PPJB adalah perjanjian obligatoir, artinya ia hanya melahirkan hak dan kewajiban bagi para pihak (penjual berjanji akan menjual, dan pembeli berjanji akan membeli).15 PPJB bukanlah perjanjian kebendaan (zakelijke overeenkomst), sehingga ia tidak dengan sendirinya mengalihkan hak kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan.17 Peralihan hak milik atas tanah dalam sistem hukum Indonesia baru terjadi secara sah setelah ditandatanganinya AJB di hadapan PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Terdapat perbedaan fundamental antara PPJB yang pembayarannya telah lunas (PPJB Lunas) dengan yang belum lunas (PPJB Belum Lunas).15
PPJB yang dibuat dalam bentuk akta notariil memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna sebagai akta otentik (Pasal 1870 KUHPerdata).13 Artinya, apa yang tertulis di dalamnya dianggap benar oleh hakim sampai ada pihak yang dapat membuktikan sebaliknya.
Namun, penting untuk digarisbawahi bahwa kekuatan pembuktian ini hanya menyangkut kebenaran formal atas kesepakatan para pihak, bukan status peralihan hak milik atas objeknya.16
Kerangka hukum yang ada menciptakan suatu jebakan normatif (normative trap) bagi konsumen.
Dari perspektif hukum perdata umum dan praktik kenotariatan, PPJB Lunas yang dibuat secara otentik memberikan rasa aman yang kuat bagi konsumen.19 Konsumen secara wajar meyakini bahwa dengan telah memenuhi seluruh kewajiban pembayarannya, hak mereka atas unit properti telah terjamin.
Namun, keyakinan ini berbenturan keras dengan rezim hukum khusus UU KPKPU.
Ketika developer masuk dalam proses PKPU, UU KPKPU tidak mengenal konsep "pemilik ekonomi" atau "pemilik de facto".
Hukum kepailitan hanya mengenal dua entitas: Debitor dan Kreditor. Kegagalan developer menyerahkan unit dikonstitusikan sebagai "utang", dan karena konsumen tidak memegang hak jaminan kebendaan apa pun, status hukum mereka secara otomatis terdegradasi menjadi Kreditor Konkuren, kelas kreditor yang paling lemah dan berada di urutan terakhir dalam hierarki pembayaran.7 Konsekuensinya, seluruh investasi konsumen berisiko hilang atau hanya akan dikembalikan sebagian kecil setelah melalui proses yang panjang, setara dengan kreditor bisnis lainnya.
Ketidakadilan sistemik inilah yang mendorong Mahkamah Agung untuk melakukan intervensi melalui yurisprudensi.
Analisis terhadap kedudukan hukum konsumen pemegang PPJB dalam proses PKPU developer menunjukkan adanya dualisme yang tajam antara pendekatan normatif-tekstual UU KPKPU dan pendekatan substantif-keadilan yang dikembangkan oleh Mahkamah Agung melalui yurisprudensinya.
Jika merujuk secara ketat pada teks UU KPKPU, posisi konsumen pemegang PPJB sangat jelas namun tidak menguntungkan.
Kegagalan developer untuk menyerahkan unit properti sesuai jadwal yang diperjanjikan dalam PPJB merupakan bentuk wanprestasi (cedera janji).
Wanprestasi ini melahirkan kewajiban bagi developer untuk menyerahkan unit tersebut atau memberikan ganti rugi berupa pengembalian seluruh dana yang telah dibayarkan.
Kewajiban inilah yang secara yuridis didefinisikan sebagai "utang" dalam pengertian Pasal 1 angka 6 UU KPKPU.2
Karena konsumen tidak memegang hak jaminan kebendaan seperti Hak Tanggungan atau Fidusia, dan juga tidak memiliki hak istimewa yang diberikan secara khusus oleh undang-undang, maka satu-satunya status hukum yang tersedia bagi mereka dalam proses PKPU adalah sebagai Kreditor Konkuren.7
Posisi ini diperburuk oleh ketentuan Pasal 36 dan 37 UU KPKPU.
Meskipun pasal-pasal ini berada dalam bab Kepailitan, prinsipnya relevan dan dapat ditarik secara analogis ke dalam proses PKPU.
Pasal 37 ayat (1) menyatakan bahwa jika dalam suatu perjanjian telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan (yang dapat mencakup unit properti) dan pihak yang harus menyerahkan dinyatakan pailit sebelum penyerahan dilakukan, maka perjanjian tersebut menjadi hapus demi hukum.21 Akibatnya, pihak yang dirugikan (konsumen) hanya dapat mengajukan diri sebagai Kreditor Konkuren untuk menuntut ganti rugi.22 Ini adalah posisi hukum dasar yang paling merugikan, di mana konsumen kehilangan hak atas unit properti dan hanya berhak atas pengembalian dana yang nilainya kemungkinan besar akan tergerus signifikan (haircut) dalam skema perdamaian.
Menyadari ketidakadilan yang inheren dalam penerapan kaku UU KPKPU terhadap konsumen properti, Mahkamah Agung telah melakukan terobosan hukum signifikan melalui serangkaian putusan dan surat edaran.
Titik balik penting dalam perlindungan konsumen properti adalah Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan.
Dalam Rumusan Hukum Kamar Perdata, angka 7, dinyatakan sebuah kaidah hukum baru yang fundamental:
"Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik."
.15
SEMA ini memperkenalkan tiga syarat kumulatif yang, jika terpenuhi, dapat mengangkat status PPJB dari sekadar perjanjian obligatoir menjadi bukti peralihan hak secara hukum:
Prinsip dalam SEMA 4/2016 ini tidak hanya menjadi pedoman, tetapi telah secara konsisten ditegaskan dan diimplementasikan dalam putusan-putusan Mahkamah Agung, bahkan dalam konteks kepailitan dan PKPU yang diatur oleh UU KPKPU.
Putusan MA No. 644 K/Pdt.Sus-Pailit/2017: Putusan ini merupakan salah satu tonggak yurisprudensi pertama yang menerapkan prinsip SEMA 4/2016 dalam sengketa kepailitan developer.
Dalam pertimbangannya, Mahkamah Agung berpendapat bahwa PPJB yang telah dilunasi oleh pembeli beritikad baik telah mengakibatkan terjadinya peralihan hak.
Konsekuensi logisnya adalah objek properti yang terikat dalam PPJB Lunas tersebut tidak dapat lagi dianggap sebagai milik developer pailit, sehingga harus dikeluarkan dari daftar harta pailit (boedel pailit).22 Putusan ini secara efektif menciptakan perlindungan bagi aset konsumen dari sita umum dalam proses kepailitan.
Putusan MA No. 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024: Ini adalah yurisprudensi terbaru dan paling afirmatif hingga saat ini.
Putusan ini membatalkan putusan Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat No. 28/Pdt.Sus-Gugatan Lain-lain/2022/PN Niaga Jkt.Pst yang sebelumnya menolak gugatan para konsumen.27 Dalam ratio decidendi-nya, Mahkamah Agung menegaskan beberapa poin krusial:
Yurisprudensi-yurisprudensi ini secara efektif menciptakan status hukum khusus bagi pemegang PPJB Lunas yang memenuhi syarat.
Mereka diangkat dari posisi Kreditor Konkuren menjadi "pemilik de facto" yang haknya harus dihormati bahkan dalam rezim hukum khusus seperti PKPU dan kepailitan.
Upaya hukum yang tepat bagi mereka, menurut jalur yurisprudensi ini, bukanlah mendaftarkan tagihan untuk pengembalian uang, melainkan mengajukan Gugatan Lain-Lain berdasarkan Pasal 3 ayat (1) UU KPKPU untuk menuntut pengeluaran aset dari sita umum.29
Perkembangan ini menunjukkan adanya pembentukan rezim hukum bayangan (shadow legal regime) oleh Mahkamah Agung.
Ini dapat dipandang sebagai bentuk judicial activism yang didorong oleh kegagalan legislasi (UU KPKPU) dalam mengantisipasi dan memberikan perlindungan yang memadai bagi konsumen perorangan, yang posisinya secara fundamental berbeda dari kreditor komersial.
UU KPKPU, yang dirancang pada era pasca-krisis moneter untuk menyelesaikan utang korporasi, terbukti tumpul ketika dihadapkan pada isu perlindungan konsumen properti.
Mahkamah Agung, menyadari kekosongan dan ketidakadilan ini, secara sadar "menambal" UU KPKPU dengan menyuntikkan prinsip-prinsip keadilan dan itikad baik dari hukum perdata umum.
Implikasi lebih lanjut dari tren ini adalah potensi timbulnya ketidakpastian bagi Kreditor Separatis (misalnya, bank) yang memegang Hak Tanggungan atas tanah induk developer.
Agunan mereka berisiko "tergerus" karena unit-unit di atasnya dikeluarkan dari boedel pailit, yang pada gilirannya dapat mempengaruhi penilaian risiko kredit perbankan untuk sektor properti di masa depan.
Untuk memvisualisasikan pertentangan fundamental antara dua rezim hukum ini, berikut adalah tabel perbandingannya:
| Aspek Analisis | Berdasarkan UU No. 37 Tahun 2004 (UU KPKPU) | Berdasarkan SEMA No. 4/2016 & Yurisprudensi MA Terkini |
|---|---|---|
| Dasar Hukum | "Interpretasi tekstual Pasal 1, 36, 37, 279 UU KPKPU." | "Asas keadilan, perlindungan konsumen, dan itikad baik (Pasal 1338 KUHPerdata) yang ditegaskan dalam SEMA 4/2016 dan Putusan MA No. 644 K/2017 & No. 395 K/2024." |
| Status Konsumen | "Kreditor Konkuren (kreditor tanpa jaminan)." | "Pemilik Ekonomi/Hukum (de facto owner) yang beritikad baik (khusus pemegang PPJB Lunas yang memenuhi syarat)." |
| Status Aset Properti | "Termasuk dalam Harta Debitor (Boedel) yang akan direstrukturisasi atau dilikuidasi untuk membayar semua kreditor." | "Dikecualikan dari Harta Debitor (Boedel) dan tidak dapat dieksekusi oleh Pengurus/Kurator." |
| Upaya Hukum Utama | "Wajib mendaftarkan tagihan kepada Pengurus untuk pengembalian dana atau pemenuhan prestasi dalam skema perdamaian." | "Mengajukan Gugatan Lain-Lain (Pasal 3 ayat (1) UU KPKPU) ke Pengadilan Niaga untuk meminta penetapan pengeluaran aset dari boedel pailit/PKPU." |
| Hasil yang Diharapkan | "Mendapatkan porsi pembayaran sesuai rencana perdamaian, yang seringkali tidak penuh (haircut), atau mendapatkan unit jika restrukturisasi berhasil." | "Mendapatkan kembali hak penuh atas unit properti dan dapat melanjutkan proses ke AJB dan balik nama sertifikat." |
| Risiko Utama | "Pelunasan tidak penuh dan proses yang panjang, setara dengan kreditor konkuren lainnya." | "Gugatan Lain-Lain dapat ditolak oleh Pengadilan Niaga di tingkat pertama, dan jika tidak mendaftar dalam proses PKPU, akan kehilangan semua hak." |
Meskipun yurisprudensi Mahkamah Agung menawarkan jalur perlindungan yang kuat, mengabaikan proses pendaftaran tagihan dalam PKPU adalah sebuah langkah yang mengandung risiko fatal.
Kewajiban pendaftaran harus dipahami bukan sebagai kewajiban normatif dengan sanksi pidana, melainkan sebagai "kewajiban strategis" (strategic imperative) yang lahir dari konsekuensi prosedural yang diatur dalam UU KPKPU.
Seorang kreditor yang memilih untuk tidak mendaftarkan tagihannya kepada Pengurus dalam batas waktu yang ditentukan akan menghadapi konsekuensi hukum yang sangat merugikan:
Situasi hukum bagi konsumen yang telah menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT secara fundamental berbeda dan jauh lebih kuat dibandingkan pemegang PPJB.
Kekuatan Hukum AJB: AJB adalah akta otentik yang merupakan instrumen hukum definitif untuk peralihan hak atas tanah.32 Tidak seperti PPJB yang bersifat perjanjian pendahuluan, penandatanganan AJB secara hukum telah memindahkan hak milik dari developer (penjual) kepada konsumen (pembeli).33
Status Aset Properti: Dengan telah ditandatanganinya AJB, unit properti tersebut secara hukum bukan lagi milik developer. Oleh karena itu, unit tersebut tidak dapat dan tidak boleh dimasukkan ke dalam harta pailit/PKPU (boedel) developer.34 Harta pailit hanya meliputi seluruh kekayaan milik debitor pada saat putusan diucapkan (Pasal 21 UU KPKPU).
Perlunya Pendaftaran sebagai Kreditor: Berdasarkan status hukum di atas, konsumen pemegang AJB tidak berkedudukan sebagai kreditor. Klaim mereka bukanlah piutang (tagihan uang), melainkan klaim kepemilikan (revindicatoir) atas aset yang sudah menjadi miliknya. Mendaftarkan diri sebagai kreditor justru akan melemahkan posisi hukum dan secara implisit mengakui bahwa unit tersebut masih milik developer.
Langkah Hukum yang Tepat:
Singkatnya, bagi pemegang AJB, kewajibannya bukanlah mendaftar sebagai kreditor, melainkan wajib secara aktif dan segera mengambil langkah hukum untuk mengamankan asetnya dari boedel PKPU.
Bagi konsumen yang masih terikat PPJB, keputusan untuk mendaftar harus didasarkan pada analisis risiko yang cermat, yang sangat bergantung pada status pelunasan.
Bagi Konsumen Pembeli yang Sudah Lunas (PPJB Lunas): Jawaban: YA, WAJIB MENDAFTAR.
Alasan: Pendaftaran tagihan adalah jaring pengaman (safety net) yang mutlak diperlukan. Meskipun Anda memiliki argumen kepemilikan yang kuat berdasarkan yurisprudensi MA 15, tidak ada jaminan bahwa Gugatan Lain-Lain untuk mengeluarkan aset akan langsung dikabulkan oleh Pengadilan Niaga tingkat pertama. Sebagaimana terbukti dalam kasus yang diputus oleh MA No. 395 K/2024, gugatan konsumen justru awalnya ditolak di tingkat pertama.27 Jika Anda hanya mengandalkan gugatan dan tidak mendaftar, sementara gugatan Anda ditolak dan batas waktu pendaftaran PKPU terlewat, maka Anda akan kehilangan segalanya. Anda tidak diakui sebagai pemilik, dan juga tidak diakui sebagai kreditor. Oleh karena itu, mendaftar adalah strategi mitigasi risiko yang paling rasional.
Bagi Konsumen Pembeli yang Belum Lunas (PPJB Belum Lunas): Jawaban: YA, WAJIB MUTLAK MENDAFTAR.
Alasan: Pendaftaran tagihan adalah satu-satunya jalur hukum yang tersedia. Tanpa status "lunas", Anda tidak memenuhi syarat kumulatif dalam SEMA No. 4 Tahun 2016 untuk dianggap sebagai pemilik.15 Status hukum Anda murni sebagai Kreditor Konkuren.37 Jika Anda tidak mendaftarkan tagihan, maka seluruh uang cicilan yang telah Anda bayarkan berisiko hangus total, karena secara hukum Anda dianggap tidak ada dalam proses PKPU dan tidak berhak atas pembagian apa pun dari skema perdamaian.30
Mengingat konsekuensi fatal di atas, pendaftaran tagihan menjadi langkah yang tidak dapat dihindari, bahkan bagi konsumen yang memiliki argumen kepemilikan yang kuat berdasarkan yurisprudensi.
Pendaftaran sebagai Jaring Pengaman (Safety Net): Yurisprudensi Mahkamah Agung memang memberikan harapan besar, namun tidak ada jaminan absolut bahwa Pengadilan Niaga di tingkat pertama akan serta-merta mengabulkan Gugatan Lain-Lain untuk mengeluarkan aset dari sita umum. Sebagaimana terbukti dalam kasus yang akhirnya diputus oleh MA dengan Putusan No. 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024, Pengadilan Niaga di tingkat pertama justru menolak gugatan konsumen.27 Pendaftaran tagihan berfungsi sebagai jaring pengaman prosedural yang mutlak diperlukan. Apabila upaya hukum melalui Gugatan Lain-Lain gagal, status sebagai kreditor yang terdaftar adalah satu-satunya jalur yang tersisa untuk memperoleh kembali setidaknya sebagian dari nilai investasi.
Mencegah Hilangnya Hak Secara Total: Risiko dari strategi tunggal—yaitu "tidak mendaftar dan hanya mengandalkan Gugatan Lain-Lain"—adalah potensi kehilangan segalanya. Jika gugatan tersebut ditolak dan batas waktu pendaftaran tagihan dalam PKPU telah terlewat, konsumen akan kehilangan semua dasar hukum untuk menuntut haknya, baik sebagai pemilik maupun sebagai kreditor. Ini adalah sebuah risiko katastropik yang tidak dapat diterima (unacceptable risk).
Membuka Pintu untuk Negosiasi: Status sebagai kreditor terdaftar memberikan konsumen posisi tawar (leverage) di dalam proses PKPU. Sebagai peserta resmi, konsumen (baik secara individu maupun kolektif bersama konsumen lain) dapat berpartisipasi dalam negosiasi dengan Pengurus dan debitor. Mereka dapat memperjuangkan perlakuan khusus dalam rencana perdamaian, misalnya dengan mengusulkan skema penyelesaian berupa penyerahan unit secara bertahap sebagai pemenuhan prestasi, bukan sekadar pengembalian dana yang nilainya telah dikurangi.
Pendekatan ini menggeser fokus dari pertanyaan "Apakah saya wajib mendaftar?" menjadi "Apa konsekuensi jika saya tidak mendaftar?".
Analisis risiko secara jelas menunjukkan bahwa konsekuensi dari tidak mendaftar (kehilangan total hak) jauh lebih buruk daripada potensi pelemahan argumen kepemilikan akibat mendaftar.
Potensi pelemahan argumen tersebut pun dapat dimitigasi secara efektif melalui pendaftaran yang dilakukan dengan pencadangan hak (reservation of rights).
Untuk melakukan pendaftaran tagihan secara efektif dan strategis, konsumen harus mempersiapkan serangkaian dokumen pendukung yang lengkap dan akurat.
Berikut adalah daftar dokumen esensial yang harus diserahkan kepada Tim Pengurus:
Berdasarkan analisis komprehensif terhadap kerangka hukum normatif dan perkembangan yurisprudensi, disimpulkan bahwa posisi dan kewajiban konsumen sangat bergantung pada bukti hukum yang mereka pegang (AJB atau PPJB) dan status pembayarannya.
Kewajiban pendaftaran bagi pemegang PPJB tidak didasarkan pada pengakuan status sebagai Kreditor Konkuren semata, melainkan merupakan tindakan mitigasi risiko yang esensial dan tidak dapat diabaikan.
Pendaftaran tagihan berfungsi untuk mengamankan hak-hak prosedural konsumen di dalam arena PKPU.
Mengabaikan pendaftaran dengan hanya mengandalkan jalur yurisprudensi (bagi pemegang PPJB Lunas) akan membuka risiko kehilangan seluruh hak untuk memperoleh kembali investasi apabila argumen kepemilikan, karena alasan apa pun, tidak diterima oleh pengadilan.
Untuk menavigasi dualisme hukum yang kompleks ini dan memaksimalkan perlindungan hak-hak konsumen, direkomendasikan untuk mengadopsi strategi yang berbeda sesuai dengan posisi hukum Anda:
Untuk Pemegang AJB:
Untuk Pemegang PPJB (Lunas dan Belum Lunas):
Pendekatan strategis yang terdiferensiasi ini adalah yang paling canggih, terukur, dan aman.
Strategi ini memungkinkan setiap konsumen untuk mengambil langkah yang paling sesuai dengan kekuatan posisi hukumnya, memitigasi risiko, dan secara maksimal memperjuangkan hasil terbaik.
SUBJECT: Comprehensive Analysis Regarding the Obligation for Property Consumers Under a Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) to Register as Creditors if the Developer is in a State of Suspension of Debt Payment Obligations (PKPU)
This Legal Memorandum presents an in-depth analysis of a crucial issue faced by consumers purchasing apartment units or houses: is there a legal obligation for consumers whose transactions are based on a Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) to register themselves as creditors to the Administrator Team if the developer (seller) is declared to be in a state of Suspension of Debt Payment Obligations (PKPU) by a Commercial Court decision?
This problem is rooted in significant legal dualism and uncertainty.
On one hand, there is the formal legal framework of Law No. 37 of 2004 concerning Bankruptcy and Suspension of Debt Payment Obligations (hereinafter referred to as "UUK PKPU") which normatively places consumers in a vulnerable position as unsecured creditors.
On the other hand, a body of progressive jurisprudence from the Supreme Court of the Republic of Indonesia has developed, strongly oriented towards consumer protection, especially for those who have paid in full and acted in good faith.
The conflict between the textual interpretation of the law and the substantive justice upheld through court decisions creates a strategic dilemma for consumers.
The analysis in this memorandum will be conducted through a juridical-normative approach with special emphasis on a jurisprudential case study.
The goal is to comprehensively dissect the applicable legal framework, identify the legal risks inherent in each course of action, and ultimately formulate the safest and most effective strategic recommendations to protect consumers' rights and investments during a developer's PKPU process.
To understand the complexity of this issue, one must grasp two main legal pillars: the UUK PKPU regime governing debt restructuring processes, and the legal status of the PPJB as a property transaction instrument in the Indonesian civil law system.
The UUK PKPU is a lex specialis that specifically regulates the procedures for settling debts when a debtor is no longer able to meet their obligations.1
Article 1 of the UUK PKPU defines several central terms that form the basis of this analysis.
"Debt" is defined as an obligation that is stated or can be stated in a sum of money, either in Indonesian rupiah or foreign currency, which arises from an agreement or law and must be fulfilled by the Debtor, and if not fulfilled, gives the Creditor the right to obtain fulfillment from the Debtor's assets.2 In this context, the developer's failure to hand over a property unit that has been paid for by the consumer constitutes a default (wanprestasi) which creates a "debt" in the form of an obligation to deliver the unit (a non-monetary performance that can be valued in money) or a refund.
"Creditor" is a party who has a claim due to an agreement or law, which in this case is the consumer.
"Debtor" is the party who has a debt, namely the developer.2
PKPU is a period granted by the Commercial Court to the debtor and their creditors to negotiate and formulate a composition plan regarding the payment of the debtor's debts.3 From the moment the PKPU decision is pronounced, significant legal consequences apply, namely:
Although not explicitly stated as an "obligation" with sanctions, the UUK PKPU establishes a system where registering a claim is an absolute prerequisite for a creditor to participate and obtain their rights in the PKPU process.
The Administrator will announce the PKPU decision in newspapers and the State Gazette, which includes an invitation to creditors to submit their claims by a specified deadline.4 Only creditors whose claims have been registered and verified are entitled to attend creditor meetings and vote on the composition plan proposed by the debtor.5
The UUK PKPU and the Indonesian Civil Code (KUHPerdata) divide creditors into three main categories, which determine the hierarchy or priority of payment:
The UUK PKPU remains the primary legal basis. It should be noted that Law No. 4 of 2023 concerning the Development and Strengthening of the Financial Sector (UU P2SK) did amend parts of the UUK PKPU.
However, these changes only revoke the authority to file for bankruptcy/PKPU for entities in specific financial service sectors (such as banks, insurance companies, pension funds) and transfer it to the relevant authorities.10 This amendment does not alter the substance of the law governing the relationship between property developers and consumers, so the entire analysis in this memorandum remains based on the applicable UUK PKPU.
The PPJB is a legal instrument born from practice (born from practice) to bridge the time gap between a sale and purchase agreement and the execution of the Deed of Sale and Purchase (AJB) before a Land Deed Official (PPAT).13
Juridically, a PPJB is an obligatory agreement, meaning it only gives rise to rights and obligations for the parties (the seller promises to sell, and the buyer promises to buy).15 A PPJB is not a material agreement (zakelijke overeenkomst), so it does not in itself transfer ownership rights to the land and/or building.17 The transfer of land ownership in the Indonesian legal system only occurs legally after the signing of the AJB before a PPAT and its registration at the Land Office.
There is a fundamental difference between a PPJB for which payment has been made in full (PPJB Lunas) and one that has not (PPJB Belum Lunas).15
A PPJB made in the form of a notarial deed has perfect evidentiary strength as an authentic deed (Article 1870 Civil Code).13 This means that what is written in it is considered true by a judge until another party can prove otherwise.
However, it is important to underline that this evidentiary strength only concerns the formal truth of the parties' agreement, not the status of the transfer of ownership of the object.16
The existing legal framework creates a normative trap for consumers.
From the perspective of general civil law and notarial practice, a Paid-Off PPJB made authentically provides a strong sense of security for consumers.19 Consumers reasonably believe that by having fulfilled all their payment obligations, their right to the property unit is guaranteed.
However, this belief clashes hard with the special legal regime of the UUK PKPU.
When a developer enters the PKPU process, the UUK PKPU does not recognize the concept of an "economic owner" or "de facto owner".
Bankruptcy law only recognizes two entities: Debtor and Creditor. The developer's failure to deliver the unit is constituted as a "debt," and because the consumer does not hold any material security rights, their legal status is automatically degraded to that of an Unsecured Creditor, the weakest class of creditor at the bottom of the payment hierarchy.7 Consequently, the consumer's entire investment is at risk of being lost or only partially returned after a lengthy process, treated equally with other business creditors.
It is this systemic injustice that prompted the Supreme Court to intervene through its jurisprudence.
An analysis of the legal status of PPJB-holding consumers in a developer's PKPU process reveals a sharp dualism between the normative-textual approach of the UUK PKPU and the substantive-justice approach developed by the Supreme Court through its jurisprudence.
If one strictly adheres to the text of the UUK PKPU, the position of a PPJB-holding consumer is very clear but unfavorable.
The developer's failure to deliver the property unit according to the schedule promised in the PPJB constitutes a default (wanprestasi).
This default creates an obligation for the developer to deliver the unit or provide compensation by refunding all funds paid.
It is this obligation that is juridically defined as "debt" under Article 1 number 6 of the UUK PKPU.2
Because the consumer does not hold a material security right like a Mortgage or Fiduciary Security, and also does not have a special privilege granted by law, the only legal status available to them in the PKPU process is that of an Unsecured Creditor.7
This position is worsened by the provisions of Articles 36 and 37 of the UUK PKPU.
Although these articles are in the Bankruptcy chapter, their principles are relevant and can be drawn by analogy into the PKPU process.
Article 37 paragraph (1) states that if an agreement has promised the delivery of traded goods (which can include property units) and the party who must deliver is declared bankrupt before delivery is made, the agreement is terminated by law.21 As a result, the aggrieved party (the consumer) can only register as an Unsecured Creditor to claim damages.22 This is the most detrimental basic legal position, where the consumer loses the right to the property unit and is only entitled to a refund, the value of which will likely be significantly reduced (a haircut) in the composition plan.
Recognizing the inherent injustice in the rigid application of the UUK PKPU to property consumers, the Supreme Court has made significant legal breakthroughs through a series of decisions and circular letters.
A key turning point in property consumer protection was the Supreme Court Circular Letter (SEMA) No. 4 of 2016 concerning the Enforcement of the Formulations from the 2016 Supreme Court Chamber Plenary Meeting as a Guideline for Courts.
In the Civil Chamber's Legal Formulation, point 7, a fundamental new legal principle was declared:
"The transfer of land rights based on a Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) legally occurs if the buyer has paid the land price in full, has taken possession of the object of sale, and has done so in good faith."
.15
This SEMA introduces three cumulative conditions that, if met, can elevate the status of a PPJB from a mere obligatory agreement to proof of a legal transfer of rights:
The principle in SEMA 4/2016 has not only become a guideline but has been consistently affirmed and implemented in Supreme Court decisions, even in the context of bankruptcy and PKPU governed by the UUK PKPU.
Supreme Court Decision No. 644 K/Pdt.Sus-Pailit/2017: This decision is one of the first jurisprudential milestones applying the SEMA 4/2016 principle in a developer bankruptcy dispute.
In its consideration, the Supreme Court opined that a PPJB that has been paid in full by a buyer in good faith has resulted in a transfer of rights.
The logical consequence is that the property object bound by the Paid-Off PPJB can no longer be considered the bankrupt developer's property and must therefore be excluded from the bankruptcy estate (boedel pailit).22 This decision effectively creates protection for consumer assets from general seizure in the bankruptcy process.
Supreme Court Decision No. 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024: This is the most recent and affirmative jurisprudence to date.
This decision overturned the decision of the Commercial Court at the Central Jakarta District Court No. 28/Pdt.Sus-Other Lawsuit/2022/PN Niaga Jkt.Pst, which had previously rejected the consumers' lawsuit.27 In its ratio decidendi, the Supreme Court affirmed several crucial points:
This jurisprudence effectively creates a special legal status for holders of Paid-Off PPJBs who meet the requirements.
They are elevated from the position of Unsecured Creditors to "de facto owners" whose rights must be respected even within special legal regimes like PKPU and bankruptcy.
The appropriate legal remedy for them, according to this line of jurisprudence, is not to register a claim for a refund, but to file an "Other Lawsuit" (Gugatan Lain-Lain) based on Article 3 paragraph (1) of the UUK PKPU to demand the exclusion of the asset from the general seizure.29
This development indicates the formation of a shadow legal regime by the Supreme Court.
This can be seen as a form of judicial activism driven by legislative failure (UUK PKPU) to anticipate and provide adequate protection for individual consumers, whose position is fundamentally different from commercial creditors.
The UUK PKPU, designed in the post-monetary crisis era to resolve corporate debt, proved blunt when faced with the issue of property consumer protection.
The Supreme Court, realizing this void and injustice, consciously "patched" the UUK PKPU by injecting principles of justice and good faith from general civil law.
A further implication of this trend is the potential for uncertainty for Secured Creditors (e.g., banks) holding Mortgages over the developer's master land title.
Their collateral is at risk of "eroding" as units built on it are excluded from the bankruptcy estate, which in turn could affect banking credit risk assessments for the property sector in the future.
To visualize the fundamental conflict between these two legal regimes, here is a comparative table:
| Aspect of Analysis | Based on Law No. 37 of 2004 (UUK PKPU) | Based on SEMA No. 4/2016 & Latest SC Jurisprudence |
|---|---|---|
| Legal Basis | "Textual interpretation of Articles 1, 36, 37, 279 of UUK PKPU." | "Principles of justice, consumer protection, and good faith (Article 1338 Civil Code) as affirmed in SEMA 4/2016 and SC Decisions No. 644 K/2017 & No. 395 K/2024." |
| Consumer Status | "Unsecured Creditor (creditor without collateral)." | "Economic/Legal Owner (de facto owner) in good faith (specifically for holders of qualified Paid-Off PPJBs)." |
| Property Asset Status | "Included in the Debtor's Assets (Boedel) to be restructured or liquidated to pay all creditors." | "Excluded from the Debtor's Assets (Boedel) and cannot be executed by the Administrator/Curator." |
| Primary Legal Remedy | "Must register a claim with the Administrator for a refund or fulfillment of performance under a composition plan." | "File an 'Other Lawsuit' (Gugatan Lain-Lain) (Article 3(1) UUK PKPU) to the Commercial Court to request a ruling to exclude the asset from the estate." |
| Expected Outcome | "Receive a portion of payment according to the composition plan, which is often not in full (haircut), or receive the unit if the restructuring is successful." | "Regain full rights to the property unit and be able to proceed to AJB and title transfer." |
| Primary Risk | "Incomplete repayment and a long process, treated equally with other unsecured creditors." | "The 'Other Lawsuit' may be rejected by the Commercial Court at the first instance, and failure to register in the PKPU process results in losing all rights." |
Although Supreme Court jurisprudence offers a strong path to protection, ignoring the claim registration process in a PKPU is a move that carries fatal risks.
The registration obligation must be understood not as a normative duty with criminal sanctions, but as a "strategic imperative" born from the procedural consequences stipulated in the UUK PKPU.
A creditor who chooses not to register their claim with the Administrator within the specified time limit will face severe legal consequences:
The legal situation for consumers who have already signed a Deed of Sale and Purchase (AJB) before a PPAT is fundamentally different and much stronger than that of PPJB holders.
Legal Strength of AJB: The AJB is an authentic deed that is the definitive legal instrument for the transfer of land rights.32 Unlike the PPJB, which is a preliminary agreement, the signing of the AJB has legally transferred ownership from the developer (seller) to the consumer (buyer).33
Status of the Property Asset: With the AJB signed, the property unit legally no longer belongs to the developer. Therefore, the unit cannot and must not be included in the developer's bankruptcy/PKPU estate (boedel).34 The bankruptcy estate only covers assets belonging to the debtor at the time the decision is pronounced (Article 21 UUK PKPU).
Need to Register as a Creditor: Based on the legal status above, consumers holding an AJB do not have the standing of a creditor. Their claim is not a monetary claim (piutang), but an ownership claim (revindicatoir) over an asset that is already theirs. Registering as a creditor would actually weaken their legal position and implicitly acknowledge that the unit still belongs to the developer.
The Correct Legal Steps:
In short, for AJB holders, the obligation is not to register as a creditor, but to actively and immediately take legal steps to secure their asset from the PKPU estate.
For consumers still bound by a PPJB, the decision to register must be based on a careful risk analysis, which heavily depends on the payment status.
For Consumers Who Have Paid in Full (Paid-Off PPJB): Answer: YES, YOU MUST REGISTER.
Reason: Registering a claim is an absolutely necessary safety net. Although you have a strong ownership argument based on Supreme Court jurisprudence15, there is no guarantee that an "Other Lawsuit" to exclude the asset will be granted by the Commercial Court at the first instance. As evidenced in the case decided by the Supreme Court (No. 395 K/2024), the consumers' lawsuit was initially rejected at the first instance court.27 If you only rely on the lawsuit and do not register, and your lawsuit is rejected after the PKPU registration deadline has passed, you will lose everything. You will be recognized neither as an owner nor as a creditor. Therefore, registering is the most rational risk mitigation strategy.
For Consumers Who Have Not Paid in Full (Unpaid PPJB): Answer: YES, YOU ABSOLUTELY MUST REGISTER.
Reason: Registering a claim is the only legal path available. Without "paid-in-full" status, you do not meet the cumulative requirements under SEMA No. 4 of 2016 to be considered an owner.15 Your legal status is purely that of an Unsecured Creditor.37 If you do not register your claim, all the installment payments you have made are at risk of being completely forfeited, as you will be legally considered non-existent in the PKPU process and ineligible for any distribution from the composition plan.30
Given the fatal consequences above, registering a claim becomes an unavoidable step, even for consumers who have strong ownership arguments based on jurisprudence.
Registration as a Safety Net: Supreme Court jurisprudence does offer great hope, but there is no absolute guarantee that the Commercial Court at the first instance will automatically grant an "Other Lawsuit" to exclude the asset from the general seizure. As proven in the case ultimately decided by the Supreme Court (Decision No. 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024), the Commercial Court at the first instance actually rejected the consumers' lawsuit.27 Registering a claim serves as an essential procedural safety net. If the legal effort via an "Other Lawsuit" fails, the status as a registered creditor is the only remaining path to recover at least part of the investment's value.
Preventing a Total Loss of Rights: The risk of a single-track strategy—i.e., "do not register and only rely on an Other Lawsuit"—is the potential to lose everything. If that lawsuit is rejected and the deadline for registering claims in the PKPU has passed, the consumer will lose all legal basis to claim their rights, either as an owner or as a creditor. This is an unacceptable catastrophic risk.
Opening the Door for Negotiation: The status of a registered creditor gives the consumer leverage within the PKPU process. As an official participant, the consumer (either individually or collectively with other consumers) can participate in negotiations with the Administrator and the debtor. They can fight for special treatment in the composition plan, for example, by proposing a settlement scheme in the form of a phased handover of units as fulfillment of performance, rather than just a monetary refund that has been reduced.
This approach shifts the focus from "Am I required to register?" to "What are the consequences if I don't register?".
Risk analysis clearly shows that the consequence of not registering (a total loss of rights) is far worse than the potential weakening of the ownership argument by registering.
This potential weakening of the argument can also be effectively mitigated by registering with a reservation of rights.
To register a claim effectively and strategically, consumers must prepare a complete and accurate set of supporting documents.
Here is a list of essential documents to be submitted to the Administrator Team:
Based on a comprehensive analysis of the normative legal framework and jurisprudential developments, it is concluded that the consumer's position and obligations are highly dependent on the legal proof they hold (AJB or PPJB) and their payment status.
The registration obligation for PPJB holders is not based on an admission of being a mere Unsecured Creditor, but is an essential and unavoidable risk mitigation measure.
Registering a claim serves to secure the consumer's procedural rights within the PKPU arena.
Ignoring registration to rely solely on the jurisprudential path (for Paid-Off PPJB holders) opens the risk of losing all rights to recover the investment if the ownership argument, for whatever reason, is not accepted by the court.
To navigate this complex legal dualism and maximize the protection of consumer rights, it is recommended to adopt different strategies according to your legal position:
For AJB Holders:
For PPJB Holders (Paid-Off and Unpaid):
This differentiated strategic approach is the most sophisticated, measured, and safe.
This strategy allows each consumer to take the most appropriate steps according to the strength of their legal position, mitigate risks, and maximally fight for the best possible outcome.
主题： 关于在开发商处于债务偿还义务暂缓（PKPU）状态下，基于《约束性买卖协议》（PPJB）的房地产消费者登记为债权人的义务的综合分析
本法律备忘录对公寓或房屋购买者面临的一个关键问题进行了深入分析：如果作为卖方的开发商被商业法院裁定进入债务偿还义务暂缓（PKPU）状态，那么基于《约束性买卖协议》（PPJB）进行交易的消费者，是否有法律义务向清算团队登记为债权人？
这个问题源于严重的法律二元性和不确定性。
一方面，关于破产和债务偿还义务暂缓的2004年第37号法律（以下简称“UUK PKPU”）的正式法律框架，在规范上将消费者置于无担保债权人的弱势地位。
另一方面，印度尼西亚共和国最高法院的判例法（yurisprudensi）已朝着进步的方向发展，强烈倾向于保护消费者，特别是那些已经全额付款并出于善意行事的消费者。
法律的文本解释与通过法院判决维护的实质性正义之间的冲突，为消费者创造了一个战略困境。
本备忘录的分析将采用法理-规范方法（juridical-normative），并特别侧重于判例法案例研究（jurisprudential case study）。
目的在于全面剖析适用的法律框架，识别每种行动选择所固有的法律风险，并最终制定最安全、最有效的战略建议，以在开发商的PKPU程序中保护消费者的权利和投资。
要理解这个问题的复杂性，需要理解两大法律支柱：规制债务重组程序的UUK PKPU制度，以及PPJB作为印度尼西亚民法体系中房地产交易工具的法律地位。
UUK PKPU是一部特别法（lex specialis），专门规定了当债务人无力履行其义务时解决债权债务的程序。1
UUK PKPU第1条定义了作为本分析基础的几个核心术语。
“债务”被定义为以印尼盾或外币表示的、或可表示为一定金额的义务，该义务源于协议或法律，必须由债务人履行，如果未履行，债权人有权从债务人的财产中获得清偿。2 在此背景下，开发商未能在消费者付款后交付房产单位，构成违约（wanprestasi），从而产生“债务”，即交付单位的义务（一种可用金钱估价的非货币履行）或退款。
“债权人”是因此协议或法律而拥有债权的一方，在此即为消费者。
“债务人”是负有债务的一方，即开发商。2
PKPU是商业法院给予债务人及其债权人的一个时间段，用于谈判和制定关于偿还债务人债务的和解计划。3 自PKPU裁决宣告之日起，即产生重大的法律后果，即：
尽管没有明确规定为附带制裁的“义务”，但UUK PKPU建立了一个体系，在该体系中，登记债权是债权人参与PKPU程序并获得其权利的绝对先决条件。
管理人将在报纸和国家公报上公告PKPU裁决，其中包括邀请债权人在规定期限内提交其债权。4 只有其债权已登记并经过核实（dicocokkan）的债权人，才有权参加债权人会议，并对债务人提出的和解计划进行投票。5
UUK PKPU和《印度尼西亚民法典》（KUHPerdata）将债权人分为三大类，这决定了受偿的层级或优先顺序：
UUK PKPU仍然是主要的法律依据。需要注意的是，2023年关于金融部门发展和加强的第4号法律（UU P2SK）确实修改了UUK PKPU的部分内容。
然而，这些变更仅限于撤销特定金融服务部门实体（如银行、保险公司、养老基金）申请破产/PKPU的权力，并将其移交给相关监管机构。10 该修正案完全没有改变规制房地产开发商与消费者之间关系的法律实质，因此本备忘录中的所有分析仍然基于现行有效的UUK PKPU。
PPJB是一种源于实践（born from practice）的法律工具，用于桥接买卖协议达成与在土地契约公证人（PPAT）面前执行《买卖契约》（AJB）之间的时间差。13
在法理上，PPJB是一种债权性协议（perjanjian obligatoir），意味着它仅在双方之间产生权利和义务（卖方承诺出售，买方承诺购买）。15 PPJB不是物权性协议（zakelijke overeenkomst），因此它本身并不转移土地和/或建筑物的所有权。17 在印度尼西亚法律体系中，土地所有权的转移只有在PPAT面前签署AJB并在土地局登记后才合法发生。
已全额付款的PPJB（PPJB Lunas）与未付清的PPJB（PPJB Belum Lunas）之间存在根本区别。15
以公证契约形式制定的PPJB具有作为公证文书（akta otentik）的完美证据力（民法典第1870条）。13 这意味着，在没有一方能证明相反情况之前，法官会认为其中所写内容是真实的。
然而，必须强调的是，这种证据力仅涉及双方协议的形式真实性，而不涉及其标的物所有权转移的状态。16
现有的法律框架为消费者创造了一个规范陷阱（normative trap）。
从一般民法和公证实践的角度来看，以公证方式制定的已付清PPJB为消费者提供了强烈的安全感。19 消费者有理由相信，通过履行全部付款义务，他们对房产单位的权利已经得到了保障。
然而，这种信念与UUK PKPU的特别法律制度发生了激烈冲突。
当开发商进入PKPU程序时，UUK PKPU不承认“经济所有者”或“事实所有者”的概念。
破产法只承认两个实体：债务人和债权人。开发商未能交付单位被视为“债务”，并且由于消费者不持有任何物权担保权利，他们的法律地位自动降级为无担保债权人，这是支付层级中最低、最弱的债权人类别。7 因此，消费者的全部投资面临风险，可能在漫长的过程后仅能收回一小部分，与其他商业债权人处于同等地位。
正是这种系统性的不公，促使最高法院通过判例法进行干预。
对PPJB持有消费者在开发商PKPU程序中法律地位的分析表明，UUK PKPU的规范-文本方法与最高法院通过其判例法发展的实质-正义方法之间存在尖锐的二元对立。
如果严格遵守UUK PKPU的文本，PPJB持有消费者的地位非常明确，但处境不利。
开发商未能按照PPJB中约定的时间表交付房产单位，构成违约（wanprestasi）。
这种违约行为使开发商有义务交付该单位，或通过退还所有已付资金的方式提供赔偿。
这种义务在法理上被定义为UUK PKPU第1条第6款所指的“债务”。2
由于消费者不持有如抵押权或信托担保之类的物权担保权利，也没有法律特别授予的优先权，因此在PKPU程序中，他们唯一可用的法律地位就是无担保债权人。7
UUK PKPU第36条和第37条的规定使这一地位更加恶化。
尽管这些条款位于“破产”章节中，但其原则是相关的，并可通过类比适用于PKPU程序。
第37条第1款规定，如果协议中已约定交付商品（可包括房产单位），而在交付完成前，必须交付的一方被宣布破产，则该协议依法终止。21 结果是，受害方（消费者）只能作为无担保债权人登记，要求损害赔偿。22 这是最不利的基本法律地位，消费者失去了对房产单位的权利，只剩下退款的权利，而退款的价值很可能会在和解计划中被大幅削减（haircut）。
意识到将UUK PKPU僵化地适用于房地产消费者所带来的内在不公，最高法院通过一系列裁决和通知书，实现了重大的法律突破。
房地产消费者保护的一个重要转折点是2016年第4号最高法院通知书（SEMA），内容是关于将2016年最高法院法庭全体会议的决议作为法院执行任务的指南。
在民事法庭的法律决议中，第7点宣布了一项基本的新法律原则：
“如果买方已全额支付土地价款，已占有买卖标的物，并且是出于善意行事，则基于《约束性买卖协议》（PPJB）的土地权利转移在法律上即已发生。”
.15
该SEMA引入了三个累积条件，如果满足这些条件，PPJB的地位就可以从仅仅是债权性协议提升为合法权利转移的证明：
SEMA 4/2016中的原则不仅成为了指南，而且在最高法院的裁决中得到了持续的确认和执行，即使是在受UUK PKPU管辖的破产和PKPU背景下也是如此。
最高法院第644 K/Pdt.Sus-Pailit/2017号裁决： 该裁决是在开发商破产纠纷中适用SEMA 4/2016原则的首批里程碑式判例之一。
在其审议中，最高法院认为，由善意买方全额付清的PPJB已导致权利转移的发生。
其逻辑后果是，受已付清PPJB约束的房产标的物不能再被视为破产开发商的财产，因此必须从破产财产（boedel pailit）中排除。22 该裁决有效地为消费者的资产在破产程序中免遭全面查封创造了保护。
最高法院第395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024号裁决： 这是迄今为止最新且最具有肯定性的判例法。
该裁决推翻了雅加达中央地方法院商业法院第28/Pdt.Sus-Gugatan Lain-lain/2022/PN Niaga Jkt.Pst号裁决，该裁决此前驳回了消费者的诉讼。27 在其判决理由（ratio decidendi）中，最高法院确认了几个关键点：
这些判例法有效地为符合条件的已付清PPJB持有者创造了一种特殊的法律地位。
他们从无担保债权人的地位被提升为“事实所有者”，即使在PKPU和破产等特殊法律制度下，他们的权利也必须得到尊重。
根据这一判例法路径，他们适当的法律补救措施不是登记债权以要求退款，而是根据UUK PKPU第3条第1款提起“其他诉讼”（Gugatan Lain-Lain），要求将资产从全面查封中排除。29
这一发展表明最高法院正在形成一个影子法律制度（shadow legal regime）。
这可以被视为一种司法能动主义（judicial activism），其驱动力是立法（UUK PKPU）未能预见并为个人消费者提供足够保护，而消费者的地位与商业债权人有着根本的不同。
UUK PKPU是在后金融危机时代为解决企业债务而设计的，在面临房地产消费者保护问题时显得力不从心。
最高法院意识到了这一空白和不公，通过注入一般民法中的正义和善意原则，有意识地“修补”了UUK PKPU。
这一趋势的进一步含义是，可能会给持有开发商主土地权抵押权的有担保债权人（例如银行）带来不确定性。
他们的抵押品面临着“被侵蚀”的风险，因为建在上面的单位被从破产财产中排除了，这反过来又可能影响银行业对未来房地产行业信贷风险的评估。
为了直观展示这两种法律制度之间的根本冲突，以下是一个对比表：
| 分析方面 | 基于2004年第37号法律（UUK PKPU） | 基于SEMA No. 4/2016及最高法院最新判例 |
|---|---|---|
| 法律依据 | “对UUK PKPU第1、36、37、279条的文本解释。” | “SEMA 4/2016和最高法院第644 K/2017号及第395 K/2024号裁决中确认的正义、消费者保护和善意原则（民法典第1338条）。” |
| 消费者地位 | “无担保债权人（没有担保的债权人）。” | “善意的经济/法律所有者（事实所有者）（特指符合条件的已付清PPJB持有者）。” |
| 房产资产状态 | “包含在债务人财产（Boedel）中，将被重组或清算以支付给所有债权人。” | “从债务人财产（Boedel）中排除，管理人/破产管理人不得执行。” |
| 主要法律补救措施 | “必须向管理人登记债权，以便在和解计划下获得退款或履行。” | “向商业法院提起‘其他诉讼’（Gugatan Lain-Lain）（UUK PKPU第3(1)条），请求裁决将资产从财产中排除。” |
| 预期结果 | “根据和解计划获得部分付款（通常不是全额，即haircut），或者在重组成功的情况下获得单位。” | “重新获得对房产单位的全部权利，并能够继续进行AJB和所有权转移。” |
| 主要风险 | “清偿不完整，过程漫长，与其他无担保债权人同等对待。” | “‘其他诉讼’可能被一审商业法院驳回，如果在PKPU程序中未登记，将失去所有权利。” |
尽管最高法院的判例法提供了强有力的保护途径，但在PKPU中忽视债权登记过程是带有致命风险的举动。
登记义务必须被理解为不是带有刑事制裁的规范性义务，而是由UUK PKPU中规定的程序性后果所产生的“战略需要”（strategic imperative）。
选择不在规定时限内向管理人登记其债权的债权人将面临极其不利的法律后果：
对于已经在PPAT面前签署了《买卖契约》（AJB）的消费者来说，其法律状况与PPJB持有者有着根本的不同，并且要强大得多。
AJB的法律效力： AJB是用于土地权利转移的最终法律文书的公证文书。32 与属于初步协议的PPJB不同，AJB的签署已在法律上将所有权从开发商（卖方）转移给了消费者（买方）。33
房产资产的状态： 随着AJB的签署，该房产单位在法律上不再属于开发商。因此，该单位不能也不应被纳入开发商的破产/PKPU财产（boedel）中。34 破产财产只包括债务人在裁决宣告时拥有的所有财产（UUK PKPU第21条）。
登记为债权人的必要性： 基于上述法律地位，持有AJB的消费者不具备债权人身份。他们的主张不是金钱债权（piutang），而是对自己已拥有资产的所有权主张（revindicatoir）。登记为债权人实际上会削弱他们的法律地位，并含蓄地承认该单位仍属于开发商。
正确的法律步骤：
简而言之，对于AJB持有者，其义务不是登记为债权人，而是必须积极并立即采取法律措施，以确保其资产免受PKPU财产（boedel）的侵害。
对于仍受PPJB约束的消费者，登记的决定必须基于谨慎的风险分析，这在很大程度上取决于付款状态。
对于已全额付款的消费者（已付清PPJB）： 答案：是，必须登记。
原因： 登记债权是绝对必要的安全网（safety net）。尽管根据最高法院的判例15，您拥有强大的所有权论据，但不能保证排除资产的“其他诉讼”会立即获得一审商业法院的批准。正如最高法院（第395 K/2024号）裁决的案件所证明的那样，消费者的一审诉讼最初被驳回了。27 如果您只依赖诉讼而不登记，而您的诉讼在PKPU登记截止日期过后被驳回，您将失去一切。您既不被承认为所有者，也不被承认为债权人。因此，登记是最理性的风险规避策略。
对于未全额付款的消费者（未付清PPJB）： 答案：是，绝对必须登记。
原因： 登记债权是唯一可用的法律途径。没有“付清”状态，您就不符合SEMA No. 4 of 2016中被视为所有者的累积要求。15 您的法律地位纯粹是无担保债权人。37 如果您不登记您的债权，您已支付的所有分期付款都面临全部被没收的风险，因为在法律上，您在PKPU程序中被视为不存在，无权从和解计划中获得任何分配。30
鉴于上述致命后果，登记债权成为不可避免的步骤，即使对于那些根据判例法拥有强大所有权论据的消费者也是如此。
作为安全网（Safety Net）的登记： 最高法院的判例法确实带来了巨大希望，但不能绝对保证一审商业法院会自动批准“其他诉讼”以将资产从全面查封中排除。正如最终由最高法院（第395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024号裁决）裁决的案件所证明的那样，一审商业法院实际上驳回了消费者的诉讼。27 登记债权是必不可少的程序性安全网。如果通过“其他诉讼”进行的法律努力失败，已登记债权人的身份是取回至少部分投资价值的唯一剩余途径。
防止权利完全丧失： 单一策略——即“不登记，只依赖‘其他诉讼’”——的风险是可能失去一切。如果该诉讼被驳回，并且PKPU的债权登记截止日期已过，消费者将失去所有主张其权利的法律依据，无论是作为所有者还是作为债权人。这是一个不可接受的灾难性风险（unacceptable risk）。
打开谈判之门： 已登记债权人的地位使消费者在PKPU程序中拥有谈判筹码（leverage）。作为正式参与者，消费者（无论是个人还是与其他消费者集体）可以参与与管理人和债务人的谈判。他们可以在和解计划中争取特殊待遇，例如，提议以分阶段交付单位作为履行方式的解决方案，而不仅仅是价值已被削减的退款。
这种方法将焦点从“我是否必须登记？”转移到“如果我不登记会有什么后果？”上。
风险分析清楚地表明，不登记的后果（完全丧失权利）远比因登记而可能削弱所有权论据的后果要糟糕得多。
这种论据可能被削弱的潜在风险，也可以通过在登记时提出权利保留（reservation of rights）来有效规避。
为了有效且战略性地进行债权登记，消费者必须准备一套完整而准确的辅助文件。
以下是必须提交给清算团队的基本文件清单：
基于对规范性法律框架和判例法发展的综合分析，结论是，消费者的地位和义务在很大程度上取决于他们所持有的法律证据（AJB或PPJB）及其付款状态。
PPJB持有者的登记义务并非基于承认自己仅仅是无担保债权人的地位，而是一项必要且不可忽视的风险规避措施。
登记债权的作用是在PKPU的舞台上保障消费者的程序性权利。
如果（对于已付清PPJB的持有者）忽视登记，仅仅依赖判例法路径，那么一旦所有权论据因任何原因未被法院接受，他们将面临失去所有收回投资权利的风险。
为了驾驭这一复杂的法律二元性并最大限度地保护消费者权益，建议根据您的法律地位采取不同的策略：
对于AJB持有者：
对于PPJB持有者（已付清和未付清）：
这种差异化的战略方法是最周全、最有分寸和最安全的。
该策略使每位消费者都能根据其法律地位的强弱采取最合适的步骤，规避风险，并最大限度地争取最佳结果。