Tahun 2025 menandai titik balik fundamental dalam sejarah tata kelola perumahan dan permukiman di Indonesia.
The year 2025 marks a fundamental turning point in the history of housing and settlement governance in Indonesia.
2025年是印尼住房和住区治理历史上一个根本性的转折点。
Sektor ini sedang mengalami disrupsi ganda yang bergerak dari dua arah yang berlawanan namun saling memengaruhi.
This sector is undergoing a dual disruption moving from two opposing yet interconnected directions.
该行业正经历着来自两个相反但相互关联方向的双重颠覆。
Dari sisi top-down, negara melakukan intervensi struktural yang belum pernah terjadi sebelumnya melalui pemisahan kelembagaan kementerian teknis dan penerbitan paket regulasi pembiayaan yang agresif.
From the top-down, the state is conducting unprecedented structural intervention through the institutional separation of technical ministries and the issuance of an aggressive financing regulatory package.
从上而下，国家正通过技术部门的制度分离和激进的融资监管方案，进行前所未有的结构性干预。
Dari sisi bottom-up, pasar properti diwarnai oleh persistensi gerakan "Developer Properti Syariah" (DPS) yang menawarkan antitesis terhadap sistem ekonomi konvensional, namun terus bergulat dengan tantangan legalitas dan kepercayaan publik pasca-rentetan kasus kegagalan pembangunan.
From the bottom-up, the property market is characterized by the persistence of the "Sharia Property Developer" (DPS) movement, which offers an antithesis to the conventional economic system but continues to grapple with legality and public trust challenges following a series of development failures.
从下而上，房地产市场的特点是“伊斯兰教法房地产开发商”（DPS）运动的持续存在，该运动提供了传统经济体系的对立面，但在经历了一系列开发失败案例后，仍在合法性和公众信任方面挣扎。
Laporan ini disusun untuk memberikan analisis yang mendalam, exhaustive, dan bernuansa mengenai interseksi antara kebijakan negara yang baru—khususnya di bawah payung Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP)—dengan realitas operasional pengembang berbasis syariah non-perbankan.
This report is compiled to provide an in-depth, exhaustive, and nuanced analysis of the intersection between new state policies—especially under the umbrella of the Ministry of Housing and Settlement Areas (PKP)—and the operational realities of non-banking Sharia-based developers.
本报告旨在深入、详尽、细致地分析新国家政策（特别是在住房和住区部（PKP）的主导下）与非银行伊斯兰教法开发商运营现实之间的交叉点。
Urgensi pembahasan ini muncul dari kebutuhan untuk memahami bagaimana target ambisius pemerintah dalam program 3 juta rumah dapat dicapai di tengah fragmentasi pasar, serta bagaimana hukum positif Indonesia merespons praktik bisnis yang mengklaim legitimasi teologis namun kerap menabrak koridor regulasi formal.
The urgency of this discussion arises from the need to understand how the government's ambitious target in the 3 million homes program can be achieved amidst market fragmentation, and how Indonesian positive law responds to business practices that claim theological legitimacy but often collide with formal regulatory corridors.
讨论的紧迫性在于需要理解政府在300万套住房计划中的宏伟目标如何在市场碎片化的情况下实现，以及印尼实在法如何回应那些声称具有神学合法性但经常与正式监管走廊相冲突的商业实践。
Analisis ini tidak hanya membedah teks regulasi, tetapi juga menelusuri implikasi sosiologis dan ekonomis dari aturan-aturan tersebut.
This analysis not only dissects regulatory texts but also explores the sociological and economic implications of these rules.
本分析不仅剖析监管文本，还探讨这些规则的社会学和经济学影响。
Kita akan melihat bagaimana Peraturan Menteri PKP Nomor 9 dan Nomor 13 Tahun 2025 bukan sekadar dokumen administratif, melainkan instrumen rekayasa sosial yang dirancang untuk merombak struktur pasar perumahan.
We will see how PKP Ministerial Regulations Numbers 9 and 13 of 2025 are not just administrative documents, but instruments of social engineering designed to overhaul the housing market structure.
我们将看到2025年住房和住区部（PKP）第9号和第13号部长条例不仅仅是行政文件，而是旨在彻底改革住房市场结构的社会工程工具。
Di sisi lain, fenomena Developer Syariah akan dibedah bukan hanya sebagai tren bisnis, tetapi sebagai studi kasus konflik norma antara Fiqh Muamalah dan Hukum Positif (Positivisme Hukum), terutama dalam isu sengketa, kepailitan, dan perlindungan konsumen.
On the other hand, the Sharia Developer phenomenon will be dissected not just as a business trend, but as a case study of norm conflict between Fiqh Muamalah (Islamic jurisprudence on transactions) and Positive Law (Legal Positivism), especially in issues of disputes, bankruptcy, and consumer protection.
另一方面，我们将剖析伊斯兰教法开发商现象，不仅将其作为一种商业趋势，而且将其作为伊斯兰交易法学（Fiqh Muamalah）与实在法（法律实证主义）之间规范冲突的案例研究，特别是在争议、破产和消费者保护问题上。
Langkah strategis pemerintah memisahkan urusan perumahan dari Kementerian Pekerjaan Umum (PU) menjadi Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) adalah sinyal kuat bahwa isu hunian telah bergeser dari sekadar masalah "konstruksi fisik" menjadi masalah "kesejahteraan sosial" dan "ekonomi kerakyatan".
The government's strategic move to separate housing affairs from the Ministry of Public Works (PU) into the Ministry of Housing and Settlement Areas (PKP) is a strong signal that the housing issue has shifted from merely a "physical construction" problem to a "social welfare" and "people's economy" issue.
政府将住房事务从公共工程部（PU）分离出来，成立住房和住区部（PKP）的战略举措是一个强烈信号，表明住房问题已从单纯的“实体建设”问题转变为“社会福利”和“人民经济”问题。
Peraturan Presiden Nomor 191 Tahun 2024 menjadi landasan yuridis bagi kelahiran entitas baru ini, yang kemudian diperkuat secara operasional melalui Peraturan Menteri PKP Nomor 1 Tahun 2025 tentang Organisasi dan Tata Kerja.
Presidential Regulation Number 191 of 2024 serves as the juridical basis for the birth of this new entity, which was then operationally strengthened through PKP Ministerial Regulation Number 1 of 2025 concerning Organization and Work Procedures.
2024年第191号总统条例是这个新实体诞生的法律基础，随后通过2025年关于组织和工作程序的第1号PKP部长条例在操作上得到加强。
Struktur organisasi Kementerian PKP yang baru mencerminkan diagnosis pemerintah terhadap penyakit kronis sektor perumahan: lambatnya penyediaan (backlog) dan tingginya risiko kegagalan proyek.
The new organizational structure of the Ministry of PKP reflects the government's diagnosis of the chronic ailments in the housing sector: the slow pace of supply (backlog) and the high risk of project failure.
PKP部的新组织结构反映了政府对住房部门长期问题的诊断：供应缓慢（积压）和项目失败的高风险。
Berdasarkan arsitektur barunya, kementerian ini tidak lagi terbebani oleh urusan jalan tol atau bendungan, sehingga dapat memfokuskan seluruh sumber daya pada hunian.Struktur ini membagi fokus ke dalam tiga pilar utama operasional:
Under its new architecture, this ministry is no longer burdened with toll road or dam affairs, allowing it to focus all its resources on housing. This structure divides the focus into three main operational pillars:
在其新架构下，该部不再承担收费公路或大坝事务的负担，使其能够将所有资源集中在住房上。该结构将重点分为三个主要运营支柱：
Namun, inovasi institusional yang paling mencolok dan bernuansa politis-strategis adalah pembentukan Direktorat Jenderal Tata Kelola dan Pengendalian Risiko.
However, the most striking and politically-strategic institutional innovation is the establishment of the Directorate General of Governance and Risk Control.
然而，最引人注目且具有政治战略意义的制度创新是成立了治理与风险控制总局。
Kehadiran unit ini, yang pejabatnya aktif melakukan sosialisasi ke daerah-daerah seperti di Medan, mengindikasikan bahwa pemerintah menyadari kerentanan sektor properti terhadap fraud, sengketa lahan, dan risiko investasi.
The presence of this unit, whose officials are actively conducting outreach in regions like Medan, indicates that the government is aware of the property sector's vulnerability to fraud, land disputes, and investment risks.
该单位的存在（其官员在棉兰等地积极开展宣讲）表明，政府意识到了房地产行业在欺诈、土地纠纷和投资风险方面的脆弱性。
Brigjen Pol. Aziz Andriansyah yang memegang posisi strategis di kementerian ini menyiratkan pendekatan yang lebih tegas (enforcement) dalam mengawasi kepatuhan pengembang dan keamanan aset negara maupun masyarakat.
Police Brigadier General Aziz Andriansyah, who holds a strategic position in this ministry, implies a stricter approach (enforcement) in overseeing developer compliance and the security of state and public assets.
在该部担任战略职务的警察准将阿齐兹·安德里安夏（Aziz Andriansyah）意味着在监督开发商合规性以及国家和公共资产安全方面将采取更严格的方法（执法）。
Ini adalah respons langsung terhadap maraknya kasus mafia tanah dan pengembang nakal yang selama dekade terakhir merugikan ribuan konsumen.
This is a direct response to the proliferation of land mafia cases and rogue developers that have harmed thousands of consumers over the past decade.
这是对过去十年中伤害了数千名消费者的土地黑手党案件和流氓开发商激增的直接回应。
Regulasi ini, yang bertajuk Kemudahan dan Bantuan Pembiayaan Perumahan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, merupakan tulang punggung kebijakan demand-side (sisi permintaan) pemerintah di era baru.
This regulation, titled Ease and Assistance for Housing Financing for Low-Income Communities, forms the backbone of the government's demand-side policy in the new era.
这项名为《低收入社区住房融资便利和援助》的条例，构成了新时代政府需求侧政策的支柱。
Permen ini menggantikan peraturan lama yang dinilai kaku dan tidak responsif terhadap inflasi harga material serta pergeseran demografi pembeli rumah.Analisis Substansi:
This Ministerial Regulation replaces the old regulation, which was considered rigid and unresponsive to material price inflation and shifts in homebuyer demographics. Substance Analysis:
该部长条例取代了旧条例，后者被认为僵化，对材料价格通胀和购房者人口结构的变化反应迟钝。实质分析：
Inti dari Permen PKP 9/2025 adalah redefinisi parameter penerima bantuan.
The core of PKP Regulation 9/2025 is the redefinition of the parameters for aid recipients.
PKP第9/2025号条例的核心是重新定义援助接受者的参数。
Jika sebelumnya batasan MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) sangat kaku pada angka gaji pokok, regulasi baru ini diprediksi menggunakan pendekatan disposable income dan zonasi kemahalan daerah, meskipun detail teknisnya seringkali tertuang dalam petunjuk pelaksanaan (Juklak).
While previously the MBR (Low-Income Community) limit was rigidly based on basic salary figures, this new regulation is predicted to use a disposable income and regional cost-of-living zoning approach, although the technical details are often contained in implementation guidelines (Juklak).
虽然以前MBR（低收入社区）的限制是严格基于基本工资数字，但预计这项新规定将使用可支配收入和地区生活成本分区方法，尽管技术细节通常包含在实施指南（Juklak）中。
Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) juga telah menyelaraskan diri dengan aturan ini, khususnya terkait perluasan penerima manfaat.6
The Public Housing Savings Management Agency (BP Tapera) has also aligned itself with this rule, particularly regarding the expansion of beneficiaries.6
公共住房储蓄管理署（BP Tapera）也已与此规则保持一致，特别是在扩大受益人方面。6
Dalam sosialisasi yang dilakukan di Medan, terungkap bahwa regulasi ini dirancang untuk memperluas cakupan subsidi dan fasilitas likuiditas (FLPP).
During outreach conducted in Medan, it was revealed that this regulation is designed to expand the coverage of subsidies and liquidity facilities (FLPP).
在棉兰举行的宣讲活动中透露，这项规定旨在扩大补贴和流动性便利（FLPP）的覆盖范围。
Hal ini krusial mengingat data di lapangan, seperti di Sumatera Utara, menunjukkan target ambisius pembangunan 15.000 unit rumah subsidi pada tahun 2025. Permen ini memberikan kepastian hukum bagi bank penyalur dan pengembang bahwa off-taker (pembeli) mereka akan didukung oleh negara.
This is crucial, considering that field data, such as in North Sumatra, shows an ambitious target of building 15,000 subsidized housing units in 2025. This regulation provides legal certainty for distributing banks and developers that their off-takers (buyers) will be supported by the state.
这一点至关重要，因为像北苏门答腊这样的实地数据显示，2025年建造15000套补贴住房的宏伟目标。这项规定为分销银行和开发商提供了法律确定性，即他们的承购商（买家）将得到国家的支持。
Presiden Prabowo Subianto sendiri telah menegaskan keberlanjutan bunga tetap (flat) 5% untuk skema FLPP, yang menjadi "nyawa" bagi keterjangkauan cicilan MBR di tengah tren suku bunga pasar yang fluktuatif.
President Prabowo Subianto himself has affirmed the continuation of the 5% fixed interest rate for the FLPP scheme, which is the "lifeblood" for MBR installment affordability amidst fluctuating market interest rate trends.
普拉博沃·苏比安托总统（Prabowo Subianto）本人已确认FLPP计划将继续实行5%的固定利率，这是在市场利率趋势波动中MBR分期付款负担能力的“命脉”。
Tanpa intervensi ini, daya beli masyarakat bawah akan tergerus total, menjadikan rumah layak huni sebagai barang mewah yang mustahil dimiliki.
Without this intervention, the purchasing power of the lower class would be completely eroded, making decent housing an unattainable luxury item.
没有这种干预，下层阶级的购买力将完全被侵蚀，使体面住房成为遥不可及的奢侈品。
Jika Permen 9 mengurus pembeli, maka Permen PKP Nomor 13 Tahun 2025 tentang Kriteria Penerima dan Ekosistem Kredit Program Perumahan (KPP) adalah amunisi bagi para pengembang dan rantai pasoknya.
If Regulation 9 takes care of the buyers, then PKP Ministerial Regulation Number 13 of 2025 concerning Recipient Criteria and the Housing Program Credit (KPP) Ecosystem is the ammunition for developers and their supply chains.
如果第9号条例照顾的是买家，那么2025年关于受助标准和住房计划信贷（KPP）生态系统的第13号PKP部长条例就是为开发商及其供应链准备的弹药。
Ini adalah kebijakan yang sangat progresif karena menyentuh akar masalah produksi rumah: ketiadaan modal kerja bagi pengembang skala UMKM.Mekanisme Kredit Program Perumahan (KPP):
This is a very progressive policy as it touches the root of the housing production problem: the lack of working capital for MSME-scale developers. Housing Program Credit (KPP) Mechanism:
这是一项非常激进的政策，因为它触及了住房生产问题的根源：中小微型企业（MSME）规模的开发商缺乏营运资金。住房计划信贷（KPP）机制：
Analisis mendalam terhadap Pasal 3 dan seterusnya dalam regulasi ini menunjukkan desain skema pembiayaan yang sangat spesifik:
An in-depth analysis of Article 3 and onwards in this regulation shows a very specific financing scheme design:
对该条例第3条及后续条款的深入分析显示了非常具体的融资方案设计：
Plafon dan Struktur Kredit: Pemerintah menetapkan batas kredit yang realistis untuk skala menengah-bawah, yaitu antara Rp500 juta hingga Rp5 miliar.
Credit Ceiling and Structure: The government sets a realistic credit limit for the small-to-medium scale, which is between IDR 500 million and IDR 5 billion.
信贷上限和结构：政府为中小型规模设定了切合实际的信贷限额，即5亿印尼盾至50亿印尼盾之间。
Fleksibilitas penarikan (sekaligus, bertahap, atau revolving) menunjukkan pemahaman mendalam pembuat kebijakan terhadap arus kas (cashflow) proyek konstruksi yang seringkali lumpy (tidak rata).
The flexibility in disbursement (lump sum, gradual, or revolving) shows the policymakers' deep understanding of construction project cash flows, which are often lumpy (uneven).
支取方式的灵活性（一次性、分期或循环）表明政策制定者对建筑项目现金流（通常是不均衡的）有深刻的理解。
Pembatasan Risiko: Total akumulasi pencairan dibatasi maksimal Rp20 miliar dengan batasan 4 kali akad.
Risk Limitation: The total accumulated disbursement is limited to a maximum of IDR 20 billion with a limit of 4 contracts.
风险限制：累计总放款上限为200亿印尼盾，合同限制为4次。
Angka ini dirancang untuk mencegah konsentrasi risiko pada satu debitur sekaligus memaksa pengembang untuk menyelesaikan proyek sebelum mengambil utang baru.
This figure is designed to prevent risk concentration in one debtor while forcing developers to complete projects before taking on new debt.
这一数字旨在防止风险集中于一个债务人，同时迫使开发商在承担新债务之前完成项目。
Integrasi Data dan Kepatuhan Pajak:
Data Integration and Tax Compliance:
数据整合与税务合规：
Aspek yang sering luput dari perhatian publik namun sangat vital dalam Permen ini adalah integrasi dengan sistem perpajakan.
An aspect that often escapes public attention but is very vital in this Regulation is the integration with the taxation system.
这项条例中一个经常被公众忽视但至关重要的方面是与税收系统的整合。
Peraturan Menteri Keuangan (PMK) terkait mewajibkan pelaporan Berita Acara Serah Terima (BAST) ke dalam aplikasi kementerian paling lambat 31 Oktober 2025.10 Data calon penerima kredit juga wajib tercantum dalam Sistem Informasi Kredit Program (SIKP).9
The relevant Minister of Finance Regulation (PMK) mandates the reporting of Handover Deeds (BAST) into the ministry's application by October 31, 2025, at the latest.10 Data on prospective credit recipients must also be listed in the Program Credit Information System (SIKP).9
相关的财政部长条例（PMK）规定，最迟在2025年10月31日之前，必须将交接契约（BAST）报告到该部的应用程序中。10 预期信贷接受者的数据也必须列在计划信贷信息系统（SIKP）中。9
Implikasi dari mekanisme ini sangat dalam: pemerintah sedang membangun big data industri perumahan.
The implication of this mechanism is profound: the government is building big data for the housing industry.
这一机制的影响是深远的：政府正在为住房行业建立大数据。
Pengembang yang ingin menikmati bunga murah dari KPP dipaksa untuk menjadi transparan, taat pajak, dan terdata secara digital.
Developers who want to enjoy low interest from KPP are forced to become transparent, tax-compliant, and digitally recorded.
希望享受KPP低利率的开发商被迫变得透明、遵守税法并进行数字记录。
Ini secara tidak langsung akan "mematikan" pengembang informal yang selama ini beroperasi di bawah radar pajak, memaksa mereka untuk memformalkan diri atau keluar dari pasar.
This will indirectly "kill off" informal developers who have been operating under the tax radar, forcing them to formalize themselves or exit the market.
这将间接“扼杀”一直在税务雷达下运作的非正规开发商，迫使他们正规化或退出市场。
Respons pasar terhadap paket kebijakan ini sangat dinamis. Di Balikpapan, misalnya, data triwulan III-2025 menunjukkan dominasi penjualan rumah tipe kecil (≤36 m²) yang sangat bergantung pada skema KPR pemerintah.
The market response to this policy package has been very dynamic. In Balikpapan, for example, data for the third quarter of 2025 shows a dominance of small-type house sales (≤36 m²) that are highly dependent on government mortgage (KPR) schemes.
市场对这一政策方案的反应非常活跃。例如，在巴厘巴板，2025年第三季度的数据显示，小型房屋（≤36平方米）的销售占主导地位，这高度依赖于政府的抵押贷款（KPR）计划。
Kepala Perwakilan BI Balikpapan mencatat bahwa 86% pembelian rumah primer dilakukan melalui KPR.
The Head of the BI Balikpapan Representative Office noted that 86% of primary home purchases were made through mortgages.
印尼银行（BI）巴厘巴板代表处负责人指出，86%的一手房购买是通过抵押贷款进行的。
Data ini menegaskan bahwa pasar perumahan Indonesia adalah pasar yang digerakkan oleh kredit (credit-driven market).
This data confirms that the Indonesian housing market is a credit-driven market.
这一数据证实，印尼住房市场是一个信贷驱动的市场。
Tanpa dukungan likuiditas perbankan dan subsidi pemerintah, pasar akan kolaps.
Without banking liquidity support and government subsidies, the market would collapse.
没有银行流动性支持和政府补贴，市场将会崩溃。
Di sisi lain, asosiasi pengembang konvensional seperti REI, Himperra, dan Apersi terus melakukan lobi tingkat tinggi untuk memperpanjang insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) hingga akhir 2025. Argumen mereka adalah bahwa insentif fiskal di sisi hilir (penjualan) diperlukan untuk mengimbangi kenaikan biaya di sisi hulu (konstruksi).
On the other hand, conventional developer associations such as REI, Himperra, and Apersi are continuously lobbying at a high level to extend the Government-Borne VAT (PPN DTP) incentive until the end of 2025. Their argument is that fiscal incentives on the downstream side (sales) are needed to offset rising costs on the upstream side (construction).
另一方面，REI、Himperra和Apersi等传统开发商协会正在不断进行高层游说，要求将政府承担的增值税（PPN DTP）激励措施延长至2025年底。他们的理由是，下游（销售）方面需要财政激励，以抵消上游（建设）方面不断上涨的成本。
Menteri PKP Maruarar Sirait merespons positif aspirasi ini dengan meneruskannya ke Kementerian Keuangan, menunjukkan pola hubungan yang kolaboratif antara regulator dan pelaku industri formal.
PKP Minister Maruarar Sirait responded positively to this aspiration by forwarding it to the Ministry of Finance, demonstrating a collaborative relationship pattern between regulators and formal industry players.
PKP部长马鲁拉·西拉伊特（Maruarar Sirait）积极回应了这一愿望，将其转达给财政部，显示了监管机构与正规行业参与者之间的合作关系模式。
Berbeda tajam dengan ekosistem formal yang dijelaskan di atas, terdapat sub-sektor yang tumbuh dengan narasi resistensi terhadap sistem perbankan: Developer Properti Syariah.
In sharp contrast to the formal ecosystem described above, there is a sub-sector that has grown with a narrative of resistance to the banking system: Sharia Property Developers.
与上述正规生态系统形成鲜明对比的是，存在一个以抵制银行体系为叙事而成长的子行业：伊斯兰教法房地产开发商。
Bagian ini akan membedah anatomi bisnis mereka secara mendalam, melampaui sekadar jargon pemasaran, untuk memahami struktur operasional dan landasan teologis yang mereka gunakan.
This section will dissect their business anatomy in-depth, going beyond mere marketing jargon to understand the operational structures and theological foundations they use.
本节将深入剖析他们的业务解剖结构，超越纯粹的营销术语，以理解他们使用的运营结构和神学基础。
Developer Syariah mendefinisikan diri mereka melalui negasi. Identitas mereka dibangun di atas penolakan terhadap instrumen ekonomi konvensional yang mereka anggap ribawi.
Sharia Developers define themselves through negation. Their identity is built on the rejection of conventional economic instruments, which they consider to involve riba (usury).
伊斯兰教法开发商通过否定来定义自己。他们的身份建立在对传统经济工具的拒绝之上，他们认为这些工具涉及“利巴”（riba，即高利贷）。
Jargon "Tujuh Tanpa" yang mereka usung bukan sekadar slogan, melainkan batasan operasional yang kaku:
The "Seven Withouts" jargon they promote is not just a slogan, but a rigid operational constraint:
他们提倡的“七无”术语不仅仅是一个口号，而是一个严格的操作限制：
Secara operasional, landasan syariah yang paling sering digunakan adalah akad Istishna’ (pemesanan pembuatan barang).
Operationally, the most frequently used Sharia basis is the Istishna' contract (order for manufacturing goods).
在操作上，最常用的伊斯兰教法依据是Istishna'合同（商品制造订单）。
Berdasarkan Fatwa DSN MUI No. 06/DSN/MUI/IV/2000, Istishna’ memungkinkan jual beli barang yang belum wujud fisik saat akad, asalkan spesifikasinya jelas (ma'lum).
Based on DSN MUI Fatwa No. 06/DSN/MUI/IV/2000, Istishna' allows the sale and purchase of goods that do not yet physically exist at the time of the contract, as long as their specifications are clear (ma'lum).
根据DSN MUI（国家伊斯兰教法委员会-印尼乌里玛理事会）第06/DSN/MUI/IV/2000号法特瓦，Istishna'允许买卖在签订合同时尚未实际存在的商品，只要其规格是明确的（ma'lum）。
Akad ini menjadi "jantung" bagi developer syariah karena memungkinkan mereka menjual gambar/konsep untuk mendapatkan aliran kas (cash in) guna membiayai konstruksi.
This contract becomes the "heart" for Sharia developers because it allows them to sell pictures/concepts to get cash flow (cash in) to finance construction.
这份合同成为伊斯兰教法开发商的“心脏”，因为它允许他们出售图片/概念以获取现金流（现金流入）来资助建设。
Namun, titik friksi terbesar dengan konsumen sering terjadi pada isu uang muka (Down Payment) yang hangus.
However, the biggest point of friction with consumers often occurs over the issue of a forfeited Down Payment.
然而，与消费者最大的摩擦点经常发生在定金（Down Payment）被没收的问题上。
Banyak konsumen merasa didzalimi ketika batal membeli namun uang mukanya tidak kembali.
Many consumers feel wronged when they cancel a purchase, but their down payment is not returned.
许多消费者在取消购买但定金不退还时感到受了委屈。
Argumentasi Syariah Developer: Mereka merujuk pada praktik Bai' al-'Arbun.
Sharia Developer's Argument: They refer to the practice of Bai' al-'Arbun (sale with earnest money).
伊斯兰教法开发商的论点：他们引用了Bai' al-'Arbun（带定金的销售）的做法。
Dasar hukum yang sering dikutip adalah hadits riwayat 'Abd Razaq dari Zaid bin Aslam, serta kisah Nafi' bin Harits yang membeli rumah penjara dari Shafwan bin Umayah untuk Khalifah Umar bin Khattab.
The legal basis often cited is the hadith narrated by 'Abd Razaq from Zaid bin Aslam, as well as the story of Nafi' bin Harits who bought a prison house from Shafwan bin Umayah for Caliph Umar bin Khattab.
经常引用的法律依据是'Abd Razaq从Zaid bin Aslam传述的圣训，以及Nafi' bin Harits为哈里发Umar bin Khattab从Shafwan bin Umayah那里购买监狱房屋的故事。
Dalam kesepakatan itu, disyaratkan jika Umar tidak setuju, maka uang muka 400 dirham menjadi milik Shafwan.
In that agreement, it was stipulated that if Umar did not agree, the 400-dirham down payment would belong to Shafwan.
在该协议中规定，如果Umar不同意，400迪拉姆的定金将归Shafwan所有。
Rasionalisasi Ekonomi: Developer berargumen bahwa uang muka hangus adalah kompensasi wajar atas opportunity cost (biaya peluang) selama masa tunggu (holding period).
Economic Rationale: Developers argue that the forfeited down payment is fair compensation for the opportunity cost during the holding period.
经济理由：开发商辩称，被没收的定金是在等待期（holding period）内机会成本的合理补偿。
Ketika unit diblokir untuk satu pembeli, developer kehilangan kesempatan menjual ke pihak lain.
When a unit is blocked for one buyer, the developer loses the opportunity to sell to another party.
当一个单位被一个买家锁定后，开发商就失去了向另一方出售的机会。
Jika pembatalan terjadi sepihak, developer mengalami kerugian waktu dan momentum.
If a unilateral cancellation occurs, the developer suffers a loss of time and momentum.
如果发生单方面取消，开发商将蒙受时间和动力的损失。
Asosiasi Developer Properti Syariah (ADPS) menyadari posisi mereka yang unik sekaligus rentan.
The Sharia Property Developers Association (ADPS) is aware of their unique yet vulnerable position.
伊斯兰教法房地产开发商协会（ADPS）意识到他们独特而脆弱的地位。
Menjelang Silaknas (Silaturahmi Kerja Nasional) di Padang, ADPS menegaskan kembali komitmen mereka pada konsep "Tanpa Bank".17 Namun, keteguhan pada prinsip ini memiliki konsekuensi strategis: anggota ADPS secara otomatis tereksklusi dari ekosistem bantuan pemerintah yang diatur dalam Permen PKP 13/2025.
Ahead of the National Working Meeting (Silaknas) in Padang, ADPS reaffirmed their commitment to the "Without Bank" concept.17 However, adherence to this principle has strategic consequences: ADPS members are automatically excluded from the government assistance ecosystem regulated in PKP Regulation 13/2025.
在巴东举行的全国工作会议（Silaknas）之前，ADPS重申了他们对“无银行”概念的承诺。17 然而，坚持这一原则具有战略后果：ADPS成员自动被排除在PKP第13/2025号条例监管的政府援助生态系统之外。
Karena Permen 13 mewajibkan penyaluran kredit program melalui lembaga keuangan yang ditunjuk (bank), developer yang mengharamkan interaksi dengan bank tidak bisa mengakses plafon kredit murah Rp500 juta - Rp5 miliar tersebut.
Because Regulation 13 mandates the disbursement of program credit through designated financial institutions (banks), developers who forbid interaction with banks cannot access the cheap credit ceiling of IDR 500 million - IDR 5 billion.
因为第13号条例规定，计划信贷必须通过指定的金融机构（银行）发放，所以禁止与银行互动的开发商无法获得5亿至50亿印尼盾的廉价信贷额度。
Ini menciptakan segregasi pasar yang semakin dalam: developer konvensional/syariah-bank semakin kuat dengan suntikan modal negara, sementara developer syariah murni harus berjuang dengan modal sendiri atau dana umat yang terbatas, meningkatkan risiko mangkrak jika manajemen arus kas gagal.
This creates a deepening market segregation: conventional/Sharia-bank developers grow stronger with state capital injections, while pure Sharia developers must struggle with their own capital or limited community funds, increasing the risk of abandonment (mangkrak) if cash flow management fails.
这造成了日益深化的市场隔离：传统/伊斯兰教法银行开发商在国家资本注入下变得更强大，而纯粹的伊斯兰教法开发商则必须依靠自有资本或有限的社区资金挣扎，如果现金流管理失败，则增加了项目烂尾（mangkrak）的风险。
Bagian ini menganalisis titik-titik kritis di mana praktik Developer Syariah berbenturan dengan hukum positif Indonesia.
This section analyzes the critical points where Sharia Developer practices clash with Indonesian positive law.
本节分析伊斯兰教法开发商实践与印尼实在法相冲突的关键点。
Ini bukan sekadar masalah administrasi, tetapi masalah paradigma hukum yang berbeda dalam memandang objek transaksi dan perlindungan hak.
This is not merely an administrative issue, but a problem of differing legal paradigms in viewing transaction objects and rights protection.
这不仅仅是一个行政问题，而是在看待交易对象和权利保护方面法律范式不同的问题。
Praktik menjual rumah yang masih berupa gambar (inden) adalah norma umum dalam properti syariah (menggunakan akad Istishna).
The practice of selling houses that are still in picture form (indent) is a common norm in Sharia property (using the Istishna' contract).
出售仍处于图纸状态（预售）的房屋的做法在伊斯兰教法房产中是常见规范（使用Istishna'合同）。
Namun, hukum positif Indonesia memperketat aturan main ini secara drastis demi perlindungan konsumen.
However, Indonesian positive law drastically tightens these rules for the sake of consumer protection.
然而，为了保护消费者，印尼实在法大大收紧了这些规则。
Hukum Positif: Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman menetapkan syarat mutlak untuk pemasaran (pre-selling).
Positive Law: Government Regulation (PP) Number 12 of 2021 concerning the Implementation of Housing and Settlement Areas establishes absolute requirements for marketing (pre-selling).
实在法：2021年关于住房和住区实施的第12号政府条例（PP）为市场营销（预售）规定了绝对要求。
Pengembang wajib memiliki: (1) Kepastian peruntukan tata ruang; (2) Kepastian hak atas tanah (Sertifikat atas nama developer);
Developers must have: (1) Certainty of spatial planning designation; (2) Certainty of land rights (Certificate in the developer's name);
开发商必须拥有：（1）空间规划指定的确定性；（2）土地权利的确定性（证书在开发商名下）；
(3) PBG (Persetujuan Bangunan Gedung); dan (4) Jaminan pembangunan minimal 20% fisik lapangan.
(3) PBG (Building Construction Approval); and (4) A construction guarantee of at least 20% physical progress.
（3）PBG（建筑施工批准）；以及（4）至少20%实体进展的施工保证。
Realitas DPS: Banyak developer syariah memulai penjualan saat tanah masih berupa PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dengan pemilik lahan, belum balik nama, dan belum ada PBG.
DPS Reality: Many Sharia developers start sales when the land is still under a Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) with the landowner, not yet title-transferred, and without a PBG.
DPS的现实：许多伊斯兰教法开发商在土地仍处于与土地所有者的买卖约束协议（PPJB）下时就开始销售，尚未进行所有权转移，也没有PBG。
Mereka mengandalkan dana dari pembeli pertama untuk melunasi tanah dan mengurus izin.
They rely on funds from the first buyers to pay off the land and process permits.
他们依靠第一批买家的资金来付清土地款项和办理许可证。
Analisis Konflik: Secara Fiqh, jual beli ini sah jika spesifikasi jelas.
Conflict Analysis: According to Fiqh, this sale is valid if the specifications are clear.
冲突分析：根据教法（Fiqh），如果规格明确，这种销售是有效的。
Namun secara Hukum Negara, ini adalah pelanggaran administratif yang serius.
However, according to State Law, this is a serious administrative violation.
然而，根据国家法律，这是一种严重的行政违法行为。
Menjual tanpa alas hak yang sempurna (Sertifikat) mengandung unsur Gharar (ketidakpastian) yang justru ingin dihindari oleh syariah itu sendiri.
Selling without a perfect title (Certificate) contains elements of Gharar (uncertainty), which Sharia itself seeks to avoid.
在没有完善所有权（证书）的情况下销售，包含了Gharar（不确定性）的因素，而这正是伊斯兰教法本身试图避免的。
Jika proyek gagal, developer tidak bisa menyerahkan unit karena tanah bukan miliknya, yang secara hukum positif dapat dikategorikan sebagai penipuan atau penggelapan.
If the project fails, the developer cannot hand over the unit because the land is not theirs, which under positive law can be categorized as fraud or embezzlement.
如果项目失败，开发商无法交付单位，因为土地不属于他们，这根据实在法可被归类为欺诈或贪污。
Salah satu ancaman hukum terbesar bagi developer syariah adalah tuduhan melakukan praktik perbankan ilegal (Shadow Banking).
One of the biggest legal threats for Sharia developers is the accusation of conducting illegal banking practices (Shadow Banking).
伊斯兰教法开发商面临的最大法律威胁之一是被指控从事非法银行业务（影子银行）。
Karena mereka menerima cicilan tenor panjang (5-15 tahun) langsung dari konsumen, mereka bertindak layaknya bank.
Because they receive long-term installments (5-15 years) directly from consumers, they act like a bank.
因为他们直接从消费者那里接收长期（5-15年）的分期付款，他们的行为就像银行一样。
Pasal 46 UU Perbankan: Menyatakan bahwa "Barang siapa menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan tanpa izin usaha dari Pimpinan BI (OJK)... diancam dengan pidana penjara sekurang-kurangnya 5 tahun...".
Article 46 of the Banking Law: States that "Whoever raises funds from the public in the form of deposits without a business license from the Leadership of BI (OJK)... shall be punished with imprisonment of at least 5 years...".
银行法第46条：规定“未经BI（OJK）领导的营业执照，以存款形式向公众筹集资金者……处以至少5年监禁……”
Pembelaan Yuridis: Developer berargumen bahwa uang yang mereka terima bukanlah "Simpanan" (seperti tabungan/deposito), melainkan "Angsuran Hutang Dagang" atas transaksi jual beli rumah.
Juridical Defense: Developers argue that the money they receive is not "Savings" (like savings/deposits), but "Trade Debt Installments" for a house sale transaction.
法律辩护：开发商辩称，他们收到的钱不是“储蓄”（如储蓄/存款），而是房屋销售交易的“贸易债务分期付款”。
Karena ada underlying asset berupa rumah, mereka menolak disamakan dengan bank.
Because there is an underlying asset in the form of a house, they refuse to be equated with a bank.
因为存在房屋形式的标的资产，他们拒绝被等同于银行。
Perspektif OJK: Otoritas Jasa Keuangan (OJK) tetap memandang skema ini berisiko tinggi.
OJK's Perspective: The Financial Services Authority (OJK) still views this scheme as high-risk.
OJK的观点：金融服务管理局（OJK）仍将此方案视为高风险。
Tidak ada lembaga penjamin (LPS) yang melindungi dana konsumen jika developer bangkrut.
There is no deposit insurance corporation (LPS) to protect consumer funds if the developer goes bankrupt.
如果开发商破产，没有存款保险公司（LPS）来保护消费者资金。
Dalam kasus Kampoeng Kurma, OJK secara tegas memasukkannya dalam daftar investasi ilegal karena adanya unsur penghimpunan dana dengan janji keuntungan (kebun kurma) yang menyerupai produk investasi keuangan tanpa izin.
In the Kampoeng Kurma case, OJK explicitly included it in the list of illegal investments due to the element of fundraising with promises of returns (date palm plantation) that resembled an unlicensed financial investment product.
在Kampoeng Kurma案中，OJK明确将其列入非法投资名单，因为其存在募集资金并承诺回报（椰枣种植园）的元素，类似于未经许可的金融投资产品。
UU Cipta Kerja mempersempit ruang gerak pengembang perorangan. Izin-izin krusial seperti kesesuaian tata ruang dan lingkungan hidup kini mensyaratkan badan hukum (PT).
The Job Creation Law narrows the room for maneuver for individual developers. Crucial permits such as spatial planning suitability and environmental approvals now require a legal entity (PT - Limited Liability Company).
《创造就业法》缩小了个人开发商的回旋余地。空间规划适宜性和环境批准等关键许可证现在要求法律实体（PT - 有限责任公司）。
Banyak developer syariah pemula yang beroperasi sebagai perorangan atau CV, sehingga tidak bisa mengurus perizinan induk atas nama sendiri.
Many novice Sharia developers operate as individuals or CVs (Commanditaire Vennootschap), so they cannot process master permits in their own name.
许多新手伊斯兰教法开发商以个人或CV（有限合伙企业）的形式运营，因此无法以自己的名义办理主要许可证。
Ketiadaan badan hukum PT (Perseroan Terbatas) juga menghilangkan fitur Limited Liability (Tanggung Jawab Terbatas).
The absence of a PT (Limited Liability Company) legal entity also eliminates the "Limited Liability" feature.
没有PT（有限责任公司）法律实体也消除了“有限责任”的特征。
Jika terjadi kebangkrutan, harta pribadi pengembang perorangan dapat disita habis untuk membayar hutang, berbeda dengan PT di mana kerugian terbatas pada modal disetor.
In the event of bankruptcy, the personal assets of an individual developer can be fully seized to pay debts, unlike a PT where losses are limited to paid-in capital.
如果发生破产，个人开发商的个人资产可能被完全扣押以偿还债务，这与PT不同，PT的损失仅限于实缴资本。
Ini adalah risiko katastropik bagi pelaku usaha syariah yang tidak memahami struktur korporasi modern.
This is a catastrophic risk for Sharia business actors who do not understand modern corporate structures.
对于不了解现代公司结构的伊斯兰教法商业行为者来说，这是一个灾难性的风险。
Analisis hukum tidak lengkap tanpa melihat bagaimana hakim memutus perkara.
Legal analysis is incomplete without looking at how judges decide cases.
不看Tinggalkan法官如何判案，法律分析就是不完整的。
Bagian ini membedah preseden pengadilan yang menjadi rujukan dalam sengketa properti syariah.
This section dissects court precedents that serve as references in Sharia property disputes.
本节剖析在伊斯兰教法财产纠纷中作为参考的法院先例。
Kasus PT Kampoeng Kurma Jonggol adalah contoh "textbook" tentang bagaimana jargon syariah digunakan untuk menutupi model bisnis yang rapuh.
The PT Kampoeng Kurma Jonggol case is a "textbook" example of how Sharia jargon is used to cover up a fragile business model.
PT Kampoeng Kurma Jonggol案是一个“教科书式”的例子，说明了如何使用伊斯兰教法术语来掩盖脆弱的商业模式。
Modus Operandi: Menjual kavling dengan janji bonus pohon kurma yang akan menghasilkan passive income seumur hidup, plus fasilitas pesantren dan masjid.
Modus Operandi: Selling plots of land with the promise of bonus date palm trees that would generate lifetime passive income, plus pesantren (Islamic boarding school) and mosque facilities.
作案手法：出售土地，承诺附送的椰枣树将产生终身被动收入，外加伊斯兰寄宿学校（pesantren）和清真寺设施。
Kampanye pemasaran sangat agresif menggunakan sentimen agama.
The marketing campaign was very aggressive, using religious sentiment.
营销活动非常激进，利用宗教情绪。
Proses Kehancuran: Terungkap bahwa banyak lahan yang dijual ternyata belum dimiliki oleh developer (masih milik warga/sengketa).
Process of Collapse: It was revealed that much of the land sold was not yet owned by the developer (still belonged to residents/disputed).
崩溃过程：据透露，所售土地中有很多尚未归开发商所有（仍属于居民/有争议）。
Izin lokasi tidak lengkap. Arus kas macet karena beban bonus dan komisi marketing yang tidak rasional.
Incomplete location permits. Cash flow stalled due to irrational burdens from bonuses and marketing commissions.
位置许可证不完整。由于不合理的奖金和营销佣金负担，现金流停滞。
Eskalasi Hukum:
Legal Escalation:
法律升级：
PKPU ke Pailit: Konsumen (kreditur) mengajukan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) ke Pengadilan Niaga Jakarta Pusat.
PKPU to Bankruptcy: Consumers (creditors) filed for a Suspension of Debt Payment Obligations (PKPU) at the Central Jakarta Commercial Court.
从PKPU到破产：消费者（债权人）向雅加达中央商事法院申请暂停债务支付义务（PKPU）。
Karena proposal perdamaian ditolak (homologasi gagal), pengadilan menjatuhkan vonis Pailit melalui Putusan Nomor 35/Pdt.Sus-Pailit/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst.
Because the peace proposal was rejected (homologation failed), the court declared bankruptcy through Decision Number 35/Pdt.Sus-Pailit/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst.
由于和平提议被拒绝（认证失败），法院通过第35/Pdt.Sus-Pailit/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst号判决宣布破产。
Akibatnya, seluruh aset perusahaan disita kurator untuk dibagikan, yang nilainya jauh di bawah kewajiban hutang.
As a result, all company assets were seized by the curator for distribution, the value of which was far below the debt obligations.
结果，公司所有资产被破产管理人扣押以进行分配，其价值远低于债务义务。
Pidana: Direktur Utama, Arfah Husaifah, diproses pidana atas tuduhan penipuan dan pencucian uang.
Criminal: The President Director, Arfah Husaifah, was criminally prosecuted on charges of fraud and money laundering.
刑事：总裁董事Arfah Husaifah因欺诈和洗钱指控被刑事起诉。
Ini membuktikan bahwa label syariah tidak kebal hukum.
This proves that the Sharia label is not immune to the law.
这证明伊斯兰教法的标签并不能免于法律制裁。
Salah satu pertahanan utama developer nakal adalah klaim bahwa kegagalan proyek adalah "Wanprestasi" (ranah perdata), sehingga tidak bisa dipidana penjara.
One of the main defenses of rogue developers is the claim that project failure is "Wanprestasi" (breach of contract) (a civil matter), and therefore cannot be subject to imprisonment.
流氓开发商的主要辩护之一是声称项目失败是“Wanprestasi”（违约）（民事问题），因此不能被判处监禁。
Namun, Mahkamah Agung (MA) telah menetapkan standar yang lebih ketat.
However, the Supreme Court (MA) has set a stricter standard.
然而，最高法院（MA）制定了更严格的标准。
Yurisprudensi MA No. 4/Yur/Pid/2018: Menegaskan bahwa wanprestasi bisa berubah menjadi penipuan jika perjanjian didasari itikad buruk (bad faith).
Supreme Court Jurisprudence No. 4/Yur/Pid/2018: Affirms that a breach of contract can turn into fraud if the agreement is based on bad faith.
最高法院判例第4/Yur/Pid/2018号：确认如果协议基于恶意（bad faith），违约可能转变为欺诈。
Indikator Itikad Buruk: Menjual tanah yang bukan miliknya, menggunakan dana konsumen untuk kepentingan pribadi (bukan konstruksi), atau menjanjikan hal yang mustahil (seperti perizinan di lahan hijau).
Indicators of Bad Faith: Selling land that does not belong to them, using consumer funds for personal interests (not construction), or promising the impossible (such as permits in a green zone).
恶意指标：出售不属于他们的土地，将消费者资金用于个人利益（而非建设），或承诺不可能的事情（如在绿化区获得许可证）。
Implikasi: Jika konsumen dapat membuktikan bahwa sejak awal developer tidak memiliki kemampuan atau alas hak untuk membangun, maka laporan polisi (LP) dengan pasal 378 KUHP (Penipuan) akan diproses, bukan sekadar gugatan perdata.
Implication: If consumers can prove that from the beginning the developer did not have the ability or legal basis to build, then a police report (LP) under Article 378 of the Criminal Code (Fraud) will be processed, not just a civil lawsuit.
含义：如果消费者能够证明开发商从一开始就没有能力或法律基础进行建设，那么将根据《刑法》第378条（欺诈）处理警方报告（LP），而不仅仅是民事诉讼。
LBH dan advokat kini semakin jeli menggunakan yurisprudensi ini untuk menekan developer.
Legal Aid Institutes (LBH) and advocates are now increasingly astute in using this jurisprudence to pressure developers.
法律援助机构（LBH）和倡导者现在越来越精明地利用这一判例向开发商施压。
Poin krusial bagi praktisi hukum adalah masalah yurisdiksi pengadilan. Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 10 Tahun 2020 menegaskan bahwa sengketa ekonomi syariah adalah kewenangan absolut Pengadilan Agama.30
A crucial point for legal practitioners is the issue of court jurisdiction. Supreme Court Circular (SEMA) Number 10 of 2020 confirms that Sharia economic disputes are under the absolute authority of the Religious Court.30
对法律从业者来说，一个关键点是法院的管辖权问题。2020年最高法院通知书（SEMA）第10号确认，伊斯兰教法经济纠纷属于宗教法院的绝对管辖权。30
Ini berarti, jika akad jual beli rumah menggunakan judul "Akad Istishna" atau mencantumkan prinsip syariah, maka gugatan yang diajukan ke Pengadilan Negeri (PN) akan ditolak (Niet Ontvankelijke Verklaard / NO) karena cacat formil kompetensi absolut.
This means that if a house sale contract uses the title "Istishna' Contract" or includes Sharia principles, a lawsuit filed in the District Court (PN) will be rejected (Niet Ontvankelijke Verklaard / NO) due to a formal defect of absolute competence.
这意味着，如果房屋销售合同使用“Istishna'合同”标题或包含伊斯兰教法原则，向上诉法院（PN）提起的诉讼将因绝对管辖权的形式缺陷而被驳回（Niet Ontvankelijke Verklaard / NO）。
Hal ini sering terjadi di lapangan, di mana pengacara konsumen salah mengajukan gugatan ke PN karena menganggap ini kasus jual beli biasa, padahal substansi akadnya syariah.32 Pemahaman ini vital untuk efisiensi litigasi.
This often happens in the field, where consumer lawyers incorrectly file lawsuits in the District Court, thinking it is an ordinary sale and purchase case, when the substance of the contract is Sharia.32 This understanding is vital for litigation efficiency.
这种情况在实践中经常发生，消费者的律师错误地向地方法院提起诉讼，认为这是一起普通的买卖案件，而合同的实质是伊斯兰教法。32 这种理解对诉讼效率至关重要。
Menatap tahun 2025 dan seterusnya, lanskap perumahan Indonesia akan terbelah menjadi dua realitas yang semakin berjarak.
Looking at 2025 and beyond, the Indonesian housing landscape will be split into two increasingly distant realities.
展望2025年及以后，印尼的住房格局将分裂为两个日益遥远的现实。
Di satu sisi, Ekosistem Negara di bawah Kementerian PKP akan semakin kuat, terintegrasi, dan efisien.
On one hand, the State Ecosystem under the Ministry of PKP will become stronger, more integrated, and more efficient.
一方面，PKP部领导下的国家生态系统将变得更强大、更一体化、更高效。
Dengan dukungan data SIKP, insentif pajak, dan likuiditas perbankan yang dijamin Permen 13/2025, pengembang formal akan mendominasi pasar massal (MBR).
With the support of SIKP data, tax incentives, and banking liquidity guaranteed by Regulation 13/2025, formal developers will dominate the mass market (MBR).
在SIKP数据、税收激励和第13/2025号条例保障的银行流动性支持下，正规开发商将主导大众市场（MBR）。
Target 3 juta rumah memiliki peluang besar tercapai melalui jalur industrialisasi perumahan ini.
The 3 million homes target has a high chance of being achieved through this housing industrialization path.
300万套住房的目标很有可能通过这条住房产业化道路实现。
Di sisi lain, Ekosistem Developer Syariah Tanpa Bank menghadapi ujian eksistensial.
On the other hand, the "Without Bank" Sharia Developer Ecosystem faces an existential test.
另一方面，“无银行”的伊斯兰教法开发商生态系统面临着生存考验。
Tanpa akses ke modal murah dari skema pemerintah (karena menolak bank), mereka akan kesulitan bersaing dari sisi harga dan kecepatan konstruksi.
Without access to cheap capital from government schemes (due to rejecting banks), they will struggle to compete on price and construction speed.
由于无法从政府计划中获得廉价资本（因为拒绝银行），他们将难以在价格和建设速度上竞争。
Risiko mismatch arus kas akan tetap tinggi.
The risk of cash flow mismatch will remain high.
现金流错配的风险将仍然很高。
Rekomendasi Strategis:
Strategic Recommendations:
战略建议：
Secara keseluruhan, tahun 2025 adalah tahun seleksi alam. Hanya developer—baik konvensional maupun syariah—yang mampu mengawinkan kepatuhan regulasi (compliance) dengan manajemen risiko yang baik yang akan bertahan dalam era baru perumahan nasional ini.
Overall, 2025 is a year of natural selection. Only developers—both conventional and Sharia—who can marry regulatory compliance with good risk management will survive in this new era of national housing.
总的来说，2025年是自然选择的一年。只有那些能够将监管合规与良好风险管理相结合的开发商——无论是传统开发商还是伊斯兰教法开发商——才能在国家住房的新时代中生存下来。